2016年12月，甲、乙离婚，但对登记为甲、乙共同共有的房屋未有处理约定。离婚后，乙外出经商，甲、乙的不动产权属证书由甲保管； 2017年1月，甲持伪造的乙的身份证、约定房屋归甲的离婚协议和一个自称其是乙的人，到登记机构申请离婚析产转移登记，将房屋由甲、乙共同共有登记为甲单独所有。不久，乙持盖有婚姻登记机构的复印专用章的离婚协议，以甲虚报、瞒报为由向登记机构申请撤销甲的离婚析产转移登记。登记机构经核对档案发现：乙提交的离婚协议签订时间早于甲提交的离婚协议，即甲提交的离婚协议不真实。试问：登记机构可否应乙的申请，撤销甲的离婚析产转移登记?

有观点认为，登记机构经核对档案发现乙提交的离婚协议签订时间早于甲提交的离婚协议，且乙提交的离婚协议上有婚姻登记机构的复印专用章，可以确定甲提交的离婚协议不真实。换言之，甲已经完成的离婚析产转移登记系虚报、瞒报，登记机构可以应乙的申请，撤销甲的离婚析产转移登记。笔者不支持此观点，理由如下：

1．登记机构无错误登记撤销权

依《行政诉讼法》第七十条规定，错误的行政行为，人民法院可以判决撤销或部分撤销。依《行政复议法》第二十八条规定，对错误的行政行为，行政复议机关可以以行政复议决定的形式撤销。按《不动产登记暂行条例》第六条规定，不动产登记属于行政行为。据此可知，错误的不动产登记行为，由人民法院判决撤销或行政复议机关以行政复议决定的形式撤销。笔者查阅现时的法律、行政法规和规章，没有关于登记机构可以撤销自己错误的不动产登记行为的规定，“法无授权不可为”，即登记机构无错误登记的撤销权。概言之，错误的不动产登记行为，只有人民法院和行政复议机关才有权撤销，登记机构无权撤销自己在登记簿上做的错误登记，故本案中，登记机构不可以应乙的申请，撤销甲因虚报、瞒报被记载在登记簿上的错误的离婚析产转移登记。

2．如果甲配合，甲、乙可以共同申请更正登记

《物权法》第十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。质言之，更正登记是纠正登记错误的一种登记类型。本案中，乙与甲虽然同为房屋的共同所有权人，但却不是现时记载在登记簿上的所有权人，而是与登记簿上现时记载的所有权有利害关系的人，即甲、乙均具备申请更正登记的主体资格。甲凭虚假的离婚协议申请并被核准将甲、乙共有的房屋转移登记为其单独所有，造成登记簿上记载的所有人情形与实际情况不相符合，即登记簿上现时的所有权人记载错误，具备申请更正登记的前提。因此，如果甲、乙相互配合，无须通过撤销登记途径，由甲、乙凭盖有婚姻登记机构复印专用章的离婚协议，共同申请将错误登记给甲单独所有的房屋更正登记为甲、乙共同共有，即通过更正登记恢复到甲完成的离婚转移登记前的状态。

3．如果甲不配合，乙可以申请异议登记后再诉讼

《物权法》第十九条第二款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。质言之，异议登记以更正登记不能为前提，异议登记后，异议人可以通过诉讼途径解决争执。本案中，如果甲不配合乙申请更正登记，则构成更正登记不能，成就了乙申请异议登记的前提。但在不动产登记实务中，乙申请异议登记时，须向登记机构提交甲不配合的证明，此证明往往无法提交，故乙可以单方向登记机构申请更正登记，登记机构作不予受理处理时，乙可以要求登记机构出具不予受理的书面回复，登记机构也有义务给予乙书面回复，并在回复中说明不予受理的理由和依据，登记机构的此书面回复也是乙申请更正登记不能的证明，乙可以据此向登记机构申请异议登记。异议登记被记载于登记簿上后，乙可以向人民法院起诉甲，请求人民法院判令甲返还自己对房屋的应有部分的权利，登记机构再凭人民法院生效的判决文书办理相关登记。

【来源】《房地产产权产籍》双月刊2017年第1期

【作者】刘守君