问题

2017年，甲公司与乙公司签订合同，约定将登记于甲公司名下的一宗建设用地转让给乙公司，并约定乙公司自过户之日起10日内给付全部转让款。之后甲乙公司按照合同约定办理了转移登记，但自办理转移登记之日起逾10日，乙公司未按照合同约定向甲公司给付价款。甲公司遂向登记机构提出撤回登记申请。登记机构认为，该转移登记已生效，并且不具有可以撤销登记的事由，不可撤回登记申请。那么，撤销登记与撤回登记申请有何不同？甲公司应如何维护自身合法权益？

解答

本例涉及不动产登记申请撤回的适用、撤销登记与撤回登记申请的区别以及合同违约的问题。

一、登记申请的撤回应当符合法定条件

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第十三条规定：“申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。”可以看出，登记申请的撤回应当满足以下两个条件：

一是登记申请的撤回应当在申请登记的事项记载于不动产登记簿之前提出。这是由于，自申请登记的事项记载于不动产登记簿之时起，不动产物权的设立、变更、转让和消灭即发生效力。如果允许登记于登记簿之后撤回登记申请，将会破坏登记簿的公信力。二是登记申请的撤回应当由全体申请人共同提出。申请登记以共同申请为原则，因此，在申请人为2人或者2人以上时，提出登记申请应由全体申请人提出。当撤回登记申请时，也应当由全体申请人共同提出。如果只有部分的申请人做出同意撤回登记申请的表示，登记机构就予以办理撤回申请的话，可能会违背其他申请人的意愿，容易引起物权纠纷。

转移登记需要当事人双方共同申请。甲公司在登记生效之后才单方面向登记机构提出登记申请的撤回，不符合登记申请撤回的法定条件，因此登记机构不应当为其办理登记申请的撤回。

二、撤销登记与撤回登记申请是两个不同的概念

撤销登记发生在登记生效之后，由于实际权利归属状况与登记簿记载不符，登记机构将已生效的登记撤销，使其归于没有登记之前的状态。撤销登记源于具体行政行为可撤销的行政法原理，在撤销登记后，登记机构应当依法收回权属证书、登记证明或者公告作废。而撤回登记申请应当在申请登记的事项记载于登记簿之前提出，即撤回登记申请的时间点是在物权变动发生效力之前，目的在于阻却物权效力的发生。撤回登记申请的法律依据是《实施细则》第十三条，由于没有颁发权属证书所以也无须收回证书、登记证明或者公告作废。因此本例中，登记机构认为转移登记已生效不能将登记申请撤回、并因不具有可以撤销登记的事由使该登记申请也无法撤销的观点正确。

三、甲公司可根据合同法的相关规定要求乙公司给付相应价款

《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本例中，乙公司未按约定给付价款，甲公司可根据上述法条向法院提起诉讼，要求乙公司给付相应价款。

【来源】《中国土地》2017年第5期

【作者】北京工商大学 陆婷婷