案   例

  2011年11月，陈某与张某达成房屋购买意向，之后中介公司向登记机构查询的该房屋抵押状况为：抵押权人某小额贷款公司，债权数额100万元。签订合同后，陈某向登记机构查询得知，该房屋除上述抵押外同时还存在140万元和45万元的两项抵押。房屋因张某原因无法过户。陈某诉至人民法院请求解除合同，人民法院判决解除合同，张某返还陈某购房款223万元，并支付赔偿金62万元。2014年3月，执行法院裁定终结该民事判决中余额249万元的执行程序，陈某仅得执行到位款38万元。同年8月，陈某向不动产登记机构提出国家赔偿申请，登记机构做出《不予赔偿告知书》。2015年6月，陈某诉至人民法院，要求确认不动产登记机构2011年11月所做的房屋抵押状况查询信息的行政行为违法，并赔偿房款损失223万元。一审法院判决：确认登记机构所做房屋抵押状况信息的行政行为违法；登记机构的行政行为与陈某的损害不具有直接因果关系，驳回陈某的赔款请求。陈某不服判决，提起上诉。

  疑   惑

  1、不动产登记机构查询错误应承担何种法律责任？

  2、不动产登记查询错误赔偿的原则如何确定？

  关于不动产登记机构对外查询信息错误应承担何种法律责任问题，实践中，多数专家和司法机构认为，应按法律规定的登记错误相关条款承担法律责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。这也表明，司法部门将查询行为与登记行为同等对待。从理论上讲，不动产登记机构登记簿记载的信息具有物权公示和公信力的功能，其正确性和完整性直接影响着市场交易主体的相关利益，影响着房地产交易的安全性。不动产登记机构在对外查询中应当准确无误地提供相应信息，否则，将属于怠于履行职责，应当构成违法。本案中，不动产登记机构披露的信息是不完整的。因此，登记机构没有尽到自己法定的披露义务，其行为不具有合法性。

  关于不动产登记查询信息错误赔偿问题。从法律关系上讲，不动产登记查询信息错误给当事人造成的损害，明显不同于一般意义上的登记错误。在不动产交易中，不动产权利状况是买受人决定交易的重要因素之一，而不是唯一因素。根据《国家赔偿法》等法律规定，当事人主张行政赔偿应具备的条件是：行政行为违法、损害结果发生、违法与损害结果之间存在因果关系；损害结果要具有现实性和确定性，对财产权造成损害的，按照直接损失给予赔偿。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件规定》规定，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任；房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

  本案二审院认为，上诉人的损失经民事判决已经获得全部支持，其目前损失是由于执行尚未全部到位造成的；尚无证据能够证明被上诉人具有应承担连带赔偿责任。登记机构是否应承担相应赔偿责任，要从陈某权益受损的多重因素综合考虑。陈某可待相关执行程序全部终结，直接损失确定后，再行主张。据此判决：驳回上诉，维持原判。

  【来源】《中国不动产》2017年第7期

  【作者】国土资源部不动产登记中心  钟京涛