分类组织实施，加强教育培训，建立健全机制，扩大应用范围

权籍调查是不动产登记的前置环节，为登记提供基础资料，是登记的前提和基础。但由于法律法规以及规范性文件对权籍调查的表述和要求整体偏弱，相关文件要求存在歧义或交叉，导致地方在具体实施过程中出现了不同的理解和执行方式。其中，权籍调查到底属于中介服务事项，还是属于政府行政事项，一直以来颇有争议。

摄影/方黎明

笔者认为，权籍调查是不动产登记的重要组成部分，涵盖了不动产登记的主要内容，但权籍调查宜由委托人（组织方）交由社会中介组织完成，这样顺应当前“多测合一”的大趋势。当然，考虑到权籍调查不仅仅是测量，还有确定权属、界址等不动产权利主体、客体等调查内容，而不动产登记的重要目的是保护权益，结果具有公信力，因此，在现有体系下，加强不动产权籍调查和审查的管理十分必要。

分类组织实施权籍调查

不动产权籍总调查是对发证区域的宗地、宗海和不动产单元状况集中的、区域性的整体调查，该项工作注重强化调查区域的整体管控、摸清区域底数，建立登记发证区域的不动产调查数据基础库。在现有不动产管理分散、登记统一的体系下，同时为满足不动产数据安全要求，应该由不动产登记部门组织实施该项工作，并共享给不动产相关管理部门，以满足共同的管理需要。同时，该成果也是审查日常不动产权籍调查成果的基础。

至于日常的权籍调查，可以交由符合条件的社会中介组织，并严格按照数据下载（从不动产登记部门）、不动产权属调查、不动产测量、成果制作、成果检查（由不动产登记部门）、数据入库（由不动产登记部门）的程序完成，确保数据基础一致、不动产单元设定合理、权籍调查成果与数据库已有数据逻辑关系正确、内容齐全完整。

加强从业教育及培训

权籍调查的组织实施及审查，主要涉及两类从业主体。一类是不动产登记人员，另一类是从事不动产权籍调查的中介结构。对这两类主体来说，均应具备权籍调查的相关专业知识。

目前，统一登记制度实施的时间较短，相当数量的登记人员缺乏足够的权籍调查相关知识和能力。以原来的土地登记人员上岗情况看，教育培训内容体系主要包含土地登记相关法律、土地登记代理实务等，而地籍调查只在土地登记代理人教育体系中出现。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第11条规定，不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。鉴于权籍调查成果是不动产登记的重要内容，登记人员具备相应知识结构、素质和应用能力，才能与登记职责相匹配。因此，加强对登记人员的相关教育培训非常必要。

《条例》第15条明确，当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。这实际上从法律层面明确了不动产登记代理机制。对于登记部门而言，必须明确代理机构业务范围、确立代理机构地位和作用、落实代理机构信用管理和法律责任，强化代理机构自身建设，有效培育不动产登记代理机构，建立不动产登记申请人、代理机构、登记机构三者相互促进、相互制约的良性更新循环机制。

对参与权籍调查的中介机构来说，加强工作人员的教育培训同样重要。从内容方面看，权籍调查包括权属调查和测量两方面，其中权属调查要查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确；不动产测量主要是采用合适的测量方法，测定界址点坐标、变长以及计算面积，确保界址清楚、面积准确。对于中介机构来说，在原有测绘方面具备优势的基础上，必须增加不动产权利体系、确权等相关法律法规的知识培训，帮助从业者理解掌握权籍调查的核心，工作中确保权利是合法的、界址是清晰明确的，避免不动产测绘失去基础。

建立健全相关机制

权籍调查成果数据库是不动产登记的基础，也是全面反映不动产登记状态的“一张图”。因此，必须建立相关机制，确保不动产权籍数据库完整、现势、准确。

一是建立不动产登记信息的及时回写机制。在权籍调查环节，完成不动产权籍调查检查、预入库和生成不动产单元号后，提交不动产登记流程，在不动产登簿完成后应及时将登簿信息写回权籍调查数据库，确保信息法定、完整。

二是建立数据动态更新机制。数据的生命力在于数据的正确性、持久性、现势性，因此，对于不动产登记信息，采用实时更新的方式进行动态更新；对于其他变化信息，综合运用低空数码、无人飞机、GPS连续运行参考站、共建共享等手段，建立权籍调查数据动态更新机制，记录历史现状的变化关系，确保地籍数据现势性。

三是逐步建立资金良性循环机制。权籍调查投入大，同时获取的调查成果价值也高。因此，将该成果有偿使用，制定针对市场主体的成果收费管理办法（政府部门免费共享使用），规范成果使用，形成权籍调查成果“以籍养籍”的资金良性互动循环机制，是促进权籍调查成果不断完善和规范的重要手段。

不断扩大应用范围

权籍调查覆盖了城市、建制镇和主要的农村居民点，成果包含了权属、地类、地形等各类信息，覆盖范围广、信息全，价值高。除用于不动产登记发证外，权籍调查成果还要进一步扩大应用范围，逐步建立以权籍调查成果为基础的国土资源精细化管理模式和政府决策管理基础平台。

另外，要深入开展数据挖掘分析，如对存量建设用地情况，结合当地经济发展指标和人口指标进行深入分析，分析城镇土地利用与产出效益的相关性，分析供需关系的合理性，土地集约节约利用效率等，从而为政府决策提供依据。

（作者单位：浙江省国土资源厅信息中心、国家海洋局第二海洋研究所 ）

【来源】《中国不动产》2017年第7期

【作者】徐志红 申屠海港

转自 房政在线