案例

2010年，村民郑某与甲公司签订协议，约定在其原宅基地腾退后，置换一套建筑面积80平方米的安置房。2013年，甲公司所建楼房办理首次登记后取得房屋所有权证（所附房屋登记表中郑某所购房屋建筑面积为80平方米）。2015年，郑某与甲公司向当地不动产登记机构申请房屋所有权转移登记，同时提交了申请书、房屋所有权证（附房屋登记表、建筑物内各部位建筑面积汇总表、登记簿中记载且颁发所有权证部位明晰表）、房屋安置协议、房产分户平面示意图等相关材料。不动产登记机构核发了不动产权证书，郑某取得后，认为证载建筑面积与实际建筑面积不符，以登记机构未尽到审慎审查义务，存在严重瑕疵为由，向人民法院诉请撤销不动产权证书。一审法院认为，申请人提供的材料齐全，不动产登记机构按规定审核后予以登记并核发不动产权证书的行政行为并无不当，驳回郑某请求。郑某不服，提起上诉。

疑惑

1、不动产登记机构在转移登记中应否审查房屋面积？

2、不动产权利人关于房屋面积的异议应如何解决？

在《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）等明确规定了不动产转移登记中登记机构的审查内容和范围。根据规定，当事人申请国有建设用地使用权及房屋所有权等不动产权利转移登记的，应当提交申请书、不动产权属证书，以及不动产买卖、互换、赠与合同、继承或者受遗赠等权属转移的材料和其他必要材料。不动产登记机构对此审查的要点主要包括：转移的登记原因文件是否齐全、有效；申请转移的国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；申请转移的不动产是否被查封等。在现行规定中，不动产转移登记并不要求申请人提交测绘图纸、房屋土地测绘技术报告书、测绘成果备案表、建筑施工图纸和面积规划图纸等材料。这些材料并非申请转移登记应当提交的必备材料，因而房屋面积是否准确也并非是不动产登记机构在转移登记中应当审查的职责和法定义务。在本案中，郑某及甲公司提供的材料齐全，不动产登记机构的行政行为并无不当。一审法院认为，不动产登记机构在转移登记中，对于房屋的建筑面积是否存在误差以及测绘图纸的真实合法性，并无予以核实的义务。本案二审法院经审查后对上述观点也予以认可，随后，判决驳回上诉，维持一审判决。

关于对不动产面积异议的处理问题。根据《不动产登记暂行条例》《细则》《规范》等规定，在不动产首次登记中，申请人应当提交不动产权籍调查或者测绘报告等材料，并对其真实性负责；不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当对不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备、规范，权属是否清楚，界址是否清晰，面积是否准确，宗地图和房屋平面图是否符合要求等内容进行审查。但从有关要求来看，主要以形式审查为主。由此可见，不动产登记机构对于不动产界址、空间界限、面积等材料的审查确认，体现在首次登记程序中。在首次登记完成后，一经确认的登记材料将具有法律效力，并作为后续其他登记类型的基础。如果权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记，通过更正登记程序来纠正。权利人申请更正登记的，应当提交不动产权属证书和证实登记确有错误的材料。

【来源】《中国不动产》2017年第8期

【作者】国土资源部不动产登记中心 钟京涛

转自 房政在线