案例

2012年，夫妻王某与吕某购买了一套商品房，登记在吕某名下。之后二人分居。王某2013年提起民事诉讼，要求确认涉案房屋为双方共同共有；吕某认为，购买涉案房屋的资金主要由其向父母筹借，应按照双方出资额确认房屋产权为按份共有。一审法院判决王某、吕某共同共有。吕某不服提起上诉。二审法院变更一审判决为：涉案房屋为王某、吕某共同所有。2015年，王某单方持身份证明和一审、二审民事判决书等材料向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记，登记机构审核后分别为吕某、王某颁发了不动产权证书，其记载内容为：房屋所有权人分别为王某、吕某，共有情况为共同共有。吕某认为应按二审判决登记为共同所有，提起行政诉讼，请求撤销登记机构做出的登记行为。2016年一审法院判决驳回吕某诉讼请求。吕某不服，提起上诉。

疑惑

1、共同共有与共同所有有何区别？

2、对共有不动产如何进行登记？

共有是指两个或两个以上的权利主体对同一财产共同享有所有权。根据《物权法》等法律规定，不动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。理论界和实务界多数认为，“共同所有”等同于“共同共有”。但是，实践中也有部分人认为，共同所有是一种仅适用于夫妻共同生活期间所拥有共同财产的特殊制度设计。2011年，最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第四条规定，婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。本案民事二审法院即采纳了后一观点。可以说，民事二审法院从维护既存的婚姻关系和传统理念出发对本案做出的判决，具有现实合理性。

《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等明确规定，申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。2015年2月，国土资源部《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》规定，共有情况填写单独所有、按份共有或共同共有。属于按份共有的，还要填写共有的份额。因此，在不动产登记中，登记机构应按规定的类型和要求予以登记和填写，不同于人民法院在司法审判中可做出灵活判决。本案中行政二审法院认为，登记机构颁发不动产权证书的行政行为，已尽必要审查义务；民事终审判决虽然将民事一审判决变更，确认涉案房屋为双方共同所有，与《物权法》规定的共同共有并不矛盾；登记机构依据相关规定做出被诉登记，并无不妥，未侵害吕某的合法权益。随后判决驳回上诉，维持一审判决。

【来源】《中国不动产》2017年第8期

【作者】国土资源部不动产登记中心 钟京涛