近日法客帝国公众号刊登了一篇《最高院:商品房预售资金账户能否强制执行?》的文章，文中阐述了最高院在一个执行案件的复议中裁定：“案涉工程进度款属于工程款，工程进度款不能为其他债权人从商品房预售资金监管账户中执行，南通八建公司的复议请求成立，故裁定：撤销鲁7号裁定。”
一、具体案情如下
1、南通八建集团有限公司（下称“南通八建公司”）与青岛国隆昌盛投资置业有限公司（下称“国隆置业公司”）因建设工程施工合同纠纷，经青岛中院调解书确认，国隆置业公司应支付南通八建公司工程进度款7300万元。
2、青岛海宜林投资控股有限公司（下称“海宜林公司”）与国隆置业公司等借款合同纠纷一案，山东高院作出民事判决，判令：国隆置业公司支付海宜林公司借款本金计20830万元及违约金。案件审理期间，山东高院作出（2014）鲁商初字第41－4号民事裁定，冻结国隆置业公司在中国银行青岛山东路支行20×××93账户（下称“案涉账户”）存款2亿元。判决生效后，因债务人未履行义务，海宜林公司向山东高院申请强制执行。
3、另查，资金监管中心、国隆置业公司、中国银行青岛山东路支行于2013年7月22日签订了监管协议，就商品房预售资金的收存、拨付、使用等事项进行了约定。2015年9月8日，资金监管中心向山东高院出具《关于对预售资金监管账户的说明》称，监管账号为：20×××93。在未取得房屋前，商品房预售资金在法律上的所有权应归属于购房者，而不属于开发商。
4、2016年2月29日，南通八建公司向山东高院提出异议，认为上述银行账户是居民购买政府限价房的公积金专用账户，该账户资金是用于支付建设工程施工企业的专款，不能用于清偿国隆置业公司的债务。故请求：解除对国隆置业公司案涉账户存款的冻结。
5、山东高院审查认为，法院有权冻结、划拨登记在被执行人国隆置业公司名下的银行存款，故作出（2016）鲁执异7号执行裁定（下称“鲁7号裁定”），驳回南通八建公司的异议请求。
6、南通八建公司不服山东高院裁定，向最高法院申请复议，请求撤销鲁7号裁定。最高法院认为，案涉工程进度款属于工程款，工程进度款不能为其他债权人从商品房预售资金监管账户中执行，南通八建公司的复议请求成立，故裁定：撤销鲁7号裁定。
二、预售账户资金的所有权归属
1、在2016年住建部给最高院的《关于请协商研究商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题的函》（建办法函[2016]618号）认为“纳入监管账户的预售资金不是开发企业资产，因此不应用于清偿开发企业的债务，更不应用于清偿股东的个人债务。”
2、在2016年最高院的回函《关于请协商研究商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题的函》法办函[2016]712号中明确答复“一、商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。公司与其股东为不同民事主体，公司作为企业法人享有法人财产权，与股东个人财产相互独立。股东的责任财产包括对公司享有的股权，但不能以公司财产偿还股东个人债务。 ”
因此，根据最高院的观点，货币转移占有即转移所有权，因此认定该预售资金属于开发企业所有没有异议。
三、预售账户资金的特殊性
虽然从法理和最高院的答复中均可以认定预售账户中的资金所有权归属于开发企业，但是其不同与普通的企业自有资金，又有其特殊性。
1、《房地产管理法》第45条明确规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”
2、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）中明确规定“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。”
因此我们可以把预售资金账户中的资金做个简单区分，其实际上应该包含两部分，第一部分为需用于工程建设的资金，也就工程款部分；第二部分是企业毛利润。
四、预售账户资金可能需优先保障的资金种类
而由于开发项目时间长，其在发生纠纷后有几种类型的资金属于优先债权类，应该优先于普通债权支取，因此更需综合考虑，具体类型如下：
1、施工企业的工程款。根据《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
2、购房人的购房款。在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第2款“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” 最高人民法院执行局在彩石山庄执行案的批复（[2014]执他字第23号、第24号）中也认为，在执行程序中，在建工程购房款返还请求权优先于工程价款债权和抵押权。
3、税款。在《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》国税函[2005]869号中明确 “《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”
五、实务中的处理建议
由于现实经济纠纷复杂多样，而预售账户资金中除了具有优先性的资金，也存在企业可自由支配的资金。因此是否可以探讨一种处理模式，比如在法院冻结此类预售资金时，明确除了工程款外的所有资金不得拨付，剩余资金由法院统一处理。
而预售资金的监管部门以及监管银行需细化监管程序和手段，将用于支付工程款的部分以及剩余其他部分予以比较好的剥离，配合保障法院的正常司法活动。
例如在一些地方是将预售资金区分为重点监管资金（只能用于支付工程款）与非重点监管资金（可用于支付税款、银行贷款、广告费等）两类资金区分开，在有法院冻结的情况下仅批准重点资金的拨付，而对于非重点资金则不予批准使用，并加强对于工程款支付的审查与拨付，如严格审查工程款是拨付申请是否与施工合同一致、拨付的账户是否是施工企业账户等等，避免非工程款资金被套取。
综上所述，正如最高院所述对于商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结等，涉及到商品房预售资金的监管方式、监管效果，法院审判权、执行权行使，当事人诉权保护等诸多方面，比较复杂，需要法院、政府、监管银行等多方配合，应进一步探讨在保证工程建设正常的情况下，保证法院执行权的行使。
