异议登记期间登记簿记载的权利人处分不动产的效力问题，可区分不同情形进行细化

  我国《物权法》出台之前，仅在少数地方性法规中有涉及异议登记的规定，例如2002年《上海市房地产登记条例》（以下简称《上海条例》）。2007年《物权法》颁布之后，我国正式确立了异议登记制度，但并未明确规定异议登记期间登记簿记载的权利人处分不动产的效力问题。2008年施行的配套规章《土地登记办法》和《房屋登记办法》，则对异议登记是否应当限制权利人的处分权采取了不同的立法态度。2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）未限制处分权，明确规定异议登记并不妨碍登记簿记载的权利人进行处分。

  本文将结合异议登记的立法目的，从上海不同历史时期的探索与实践出发，重点分析异议登记期间登记簿记载的权利人处分不动产的效力问题，供各地同行参考。

  《物权法》出台前

  《上海条例》增设了异议登记的规定。其中，第19条规定：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。”

  当时增设异议登记的主要目的是满足房地产权属争议解决的需要。实践中，有关当事人对房地产登记簿已记载的权利人表示异议、主张自己权利的情况时有发生，在有关权属纠纷依法得到解决之前，登记机构无从认定其异议是否成立。在此期间，如果所争议的房地产权利发生转移，将使提出异议主张的真实权利人丧失该房地产权利。

  为此，从切实维护权利人合法权益的角度出发，《上海条例》明确有关当事人有申请异议登记的权利，以警示房地产交易的第三人，并在进入解决权属争议的法律程序后，可以申请限制房地产权利的转移，否则异议登记满3个月将失效。为防止实践中异议登记的权利被滥用，还明确，因异议登记造成房地产权利人损失的，申请人应当承担法律责任。

  《物权法》出台后

  2008年年底，因《物权法》出台，《上海条例》也进行了一次修订。其中第67条规定：“房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。房地产登记机构收到异议登记申请人提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的受理通知书后，应当根据本条例第20条第4项的规定，对中止办理的房地产转让、抵押等登记申请，作出不予登记的决定。”

  据此，2008年修订的《上海条例》规定异议登记具有阻断登记的效力。这一立法观点的转变，主要考虑的是《物权法》明确规定了登记机构因登记错误导致的先行赔偿责任制。如果继续实行2002年《上海条例》中异议登记的警示第三人效力原则，各类房地产登记可以继续进行，将导致房地产权利关系复杂化。在目前社会信用缺失问题较为严重的状况下，有可能给恶意滥用异议登记者以可乘之机，并进一步加大登记机构及房地部门的赔偿责任。因此，为避免增加房地产登记机构面临的法律风险，有必要通过阻断其他登记，保持登记机构操作的稳定性和正确性。这也有利于保护真实权利人，并且符合房地产权属有争议时不予登记的原则。

  《条例》出台后

  2015年，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）正式实施。《细则》第84条规定：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”该规定采纳了允许处分说，旨在保障不动产真实权利人的合法权益。2016年《上海市不动产登记技术规定》（以下简称《上海技术规定》）也延用了这一规定，并在异议登记的实践方面继续进行探索。

  处分登记的受理时间与异议登记的效力。《细则》规定了异议登记先于处分登记受理的情况下，不动产登记簿记载的权利人申请处分登记的效力问题。但对于处分登记受理在先的情况下，异议登记是否具有限制登记簿记载权利人处分的效力问题，《细则》未予以规定。

  原则上，登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记。不过，异议登记是一种快捷高效的临时性保护措施。因此，异议登记的效力应当优先于已受理的处分登记。考虑到在先的申请人并未通过异议登记获知交易风险，所以登记机构应当中止原登记办理，书面通知处分登记申请人该不动产存在异议登记的有关事项，并类推《细则》第84条的规定：如果处分登记申请人申请继续办理的，登记机构应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

  权属争议的不同类型与异议登记的效力。根据《条例》第22条第2项的规定，登记申请中存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。但该条款并未界定何为“存在尚未解决的权属争议”。从理论角度而言，异议登记期间的不动产和正在诉讼、仲裁或者行政处理的不动产，均属物权的归属和内容存在争议。故在异议登记的情形下，登记机构应当根据该第22条不予登记，还是应当根据《细则》第84条办理登记，存在矛盾。

  在司法实践中，我国的诚信体系建设还不完善，一旦登记簿记载的权利人因诚信缺失而恶意转移不动产，将给真实的权利人带来不可估量的损失。此外，虽然真实的权利人可以通过司法途径追回不动产，但耗时耗力，制度运行成本太高。为了有效区分不同情形下异议登记的效力问题，《上海技术规定》有如下的细化规定：1.异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，登记中心应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但应要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。登记中心在核准登记前收到权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书的，应当作出不予登记决定。2.登记中心在办理处分不动产权利登记的期间，异议登记申请人提交权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书，申请异议登记的，登记中心应当对该处分不动产权利的登记作出不予登记决定。3.异议登记期间，异议登记申请人提交权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书的，登记中心应当暂缓受理因处分该不动产权利申请的登记。

  【来源】《中国不动产》2017年第9期

  【作者】上海市不动产登记事务中心 曹海燕

转自 房政在线