内容提要：

规避限购政策之房屋借名登记合同，系指当事人双方约定，由不具备购房资格的一方出资，借用具备资格的他人的名义购买房屋并将房屋登记在他人名下（取得所有权），但借名人保有对该房屋占有、使用、收益、处分之权利（能）。无论从贯彻登记制度效力、所有权的变动过程、还是以债权合同限制处分权能的效力等角度出发，都应当毫不动摇地坚持出名登记人为所有权人的观点。内部关系上，借名人仅能根据借名合同，请求出名人在条件成就时为其办理所有权移转手续。出名人擅自对外转让房屋所有权的行为是有权处分，无须考虑第三人是否善意。借名人可以根据借名合同要求出名人承担违约责任。

关键词：限购政策  房屋借名登记合同  不动产登记  无权处分

前言

在国家一轮轮的房地产宏观调控过程中，各地方政府为了落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件的精神，纷纷推出了房产限购政策。如宁波市政府于2011年2月20日下发的《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》规定，“即日起，在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭，以及本市无房的非本市户籍居民家庭、且能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的，暂定可新购1套住房。在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂禁在宁波购房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”时隔6年之久的2017年4月23日，宁波又开始实行区域限购限贷。限购范围：以机场路 —鄞州大道—福庆南路—甬台温高速—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大道—东昌路—望海南路—北环路所围区域。限购群体：宁波户籍居民家庭，在海曙区、江北区、鄞州区行政区域内拥有 2套及以上住房的；非本市户籍居民家庭，在海曙区、江北区、鄞州区行政区域内拥有1套及以上住房的，或不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房)。

在房产限购政策执行期间，可以想见，当事人就房屋借名登记的行为时有发生。通俗地讲，房屋借名登记行为是指不具备购房资格的主体经过具备购房资格者的同意，借用后者的名义签订房屋买卖合同并办理过户登记。这种交易形态似乎呈现出蔚然壮观的景象，相关的纠纷也日益显露。法学实务人士多次大声疾呼，提醒社会大众谨慎其事。因此，从法学视角下对这种交易形态详加审视就显得尤为必要。房屋借名登记行为的内涵、性质及效力如何，怎样划分它与其他法律关系的界限。在对外关系上，借名登记的所有权归属究竟花落谁家，出名（登记）人擅自处分该房产并完成过户的行为如何定性，如何权衡借名人与第三人的利益关系等等，这些都可谓牵一发而动全身。对此，理论与实务界迄今似乎缺乏统一的认识，相关的判决也未统一。在限购政策继续执行的不远的将来，此类交易所引发的纠纷会呈上升趋势。只有认清借名购房行为的本质，明确其法律效果，才能提高人们行为的可预见性。为此，本文作者不踹浅陋，试着就上述问题进行初步的探讨，并以求教于大方之家。

一、房屋借名登记合同的涵义、性质及其效力

（一）涵义及性质

一般认为，在借名人与出名人之间，成立房屋借名登记合同。学者为强调其中借名登记的要素，将其概括为：当事人约定，一方（借名者）经他方（出名者）同意，而就属于一方将来之财产，以他方之名义，登记为所有人。我认为该定义似乎还不足以精确地表达房屋借名登记合同的内涵，参考《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条第一款的规定，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益…… ”所谓“实际享有房屋权益”，应当指借名人享有该不动产的占有、使用、收益及处分的权能。依我看来，这是房屋借名登记合同的一大核心特征。其最终实现了登记与占有、使用、处分的分离。

结合上述分析，规避限购政策的房屋借名登记合同，系指当事人双方约定，由不具备购房资格的一方出资，借用具备资格的他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下（取得所有权），但借名人保有对该不动产的占有、使用、收益、处分之权利（能）的合同。

在性质上，房屋借名登记合同是当事人基于信赖关系而成立的一种劳务合同。但它与传统劳务合同群下的典型分类——承揽、雇佣、委托、行纪又有差异，在现行法中属于一种无名合同。当事人双方的具体权利义务内容，合同有约定的从其约定，没有约定的，进行补充解释，同时根据《合同法》第125条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同……可以参照本法分则或者其他法律最相似的规定”，鉴于借名登记合同的内容涉及事务的处理，与委托合同最为接近，因此，可以参照《合同法》中关于委托合同的相关规定。

（二）合同效力

在现行立法下首先并没有任何明文禁止此类借名登记合同。限购政策作为国务院的通知及地方政府的意见，本身不属于法律或者行政法规的范畴，因而房屋借名登记合同不存在违反法律、法规的效力性规定而无效的可能（《合同法》第52条第5项）。紧接着，我们再检索“以合法形式掩盖非法目的”（《合同法》第52条第3项）及“损害社会公共利益”（第4项）两种情形。这时，问题的实质就要回归到借名登记合同的目的是否会触及限购政策的核心意旨上来了。

有一种观点主张，房产限购令作为严格限制炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策，体现了社会公共利益。规避限购令签订的借名合同，其关于出名人将购得的房屋所有权移转给借名人（限购对象）的内容，损害了社会公共利益而无效。其请求履行合同移转房屋所有权的，因合同无效而不予支持。并以“有利追溯”原则，在将来限购政策取消后，委托合同按照新的政策不再无效，进而支持履行移转所有权的请求。

本文认为，上述观点不能成立。我们需要从签约的背景及过程着手，努力探求当事人的真意。应当解释为，双方在缔约之际，系以明示或默示的方式约定，在将来限购政策变化允许或者借名人因其他原因具备购房资格的前提下，出名人为借名人办理房屋所有权移转手续，此项债务附有停止条件。在限购政策执行期间，因条件并未成就，借名人不能要求对方履行债务而取得所有权，这遵循了房地产宏观调控下限购政策的核心意旨。从调控总量来看，政策目的也并未落空，其对调控对象的限制从A转移到B身上，如果将A与B看做整体，调控总量并未因此而减损。因此，借名购房合同并未损害社会公共利益。同理，如前所述，该合同的目的是借名人为了将来取得房产所做的一种经济上的规划，先暂时借用出名人名义，将房屋登记到出名人名下，在借名人具备了购房资格后方才过户，实践中也是借名人实际入住并自用居多。目的可谓正当而合法，因而不构成以合法形式掩盖非法目的。总之，房屋借名登记合同系当事人出于真实意思表示，基于特定目的而订立，应为有效。

二、房屋借名登记合同的判断因素

房屋借名登记合同为不要式合同，有观点以借名登记关系的存在对当事人利害关系影响巨大为逻辑起点，进而强调借名登记合同的要式性，本文认为此种观点值得商榷，是一种本末倒置的思维，它将无法有效地保护当事人的合法权益。有书面约定固然是好，但实践中存在着大量没有书面约定，当事人要求确认存在借名法律关系的情况。对此，实务界的有识之士指出，法官需要针对这类案件依法分配举证责任，充分审查判断证据、合理采信诉辩双方意见，准确判断当事人之间是否存在借名登记合同关系。并提出审查中的可参考因素主要有：购房款的实际支付主体；借名人所持借名理由是否成立；未能就借名登记如此重大的处分事宜形成书面理由是否成立或是否具有合理性。上述观点具有重要的参考意义。

本文认为，如果非要梳理上述诸多判断要素的位阶，那么首要考虑的因素为借名人是否取得了对系争房产实质的支配力，即排他地享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权能。比如借名人是否实际使用着该房屋，包括自主或者赁房收租。（与此相关的细节是房屋的装修款、物业费等由谁承担）是否保管着该房屋的三证（房产证、土地证、契证），甚至借名人是否取得了出名人出具的由借名人负责抵押、出让等处分的（公证）授权委托书。当然，上述判断依据只是选择性的，综合其中一项或者数项因素。且并不要求借名人完全掌握行使相关权利的全部文件，这只是有利于判断存在借名关系的证据，并非绝对必要条件。

其次，当事人之间出于何种信任关系而借名购房。如前所述，信赖关系的存在导致了借名关系的发生，而当事人对亲属的信任度又导致了实务中绝大多数借名登记关系缺乏书面合同。如基于配偶关系，父母子女等直系血亲关系，亲朋好友等关系。上述关系一般可以推定，除此之外应由借名人来举证合理解释或说明基于何种理由将不动产登记在他人名下，使裁判者在自有心证中达到主观确信的程度。如(2015)甬东民初字第265号判决中，原告诉称因原告及第三人名下已有多套房产，被告名下无房产。根据当时房产政策，第一套房产有税收方面优惠。故征得被告同意，原告及第三人将该房屋登记在被告名下。

至于资金（包括购房款及契税等费用）的支付情况，需要更多地与上述因素相结合才能判断借名登记关系的存在，这表明它本身是一个相对弱的因素。毕竟出资情况与产权归属（以登记为表征）无必然联系。单凭出资关系无法排除存在其他法律关系（如赠与、借贷等）的可能。《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条第2款就规定，“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”(2011)沪一中民二(民)终字第1517号判决也指出，“亨晟公司必须向本院证明双方存在系争房屋归属于其所有的明确意思表示（笔者注：即借名登记关系），上述付款凭据显然不足以证明此点。”

转自  律行天下