2017年9月27日，土地观察微信公众号刊登了一篇《这套房产为什么不能办不动产证》，该文作者认为即使原来购房的业主已经取得房产证，但由于开发企业的违法未在规划变更的情况下申请变更土地出让合同，因此开发企业的权属违法，因而导致购房业主已经完成登记的房产证也属违法，故而不能更换不动产证书。

具体案情如下：近日，湖北省某小区朱姓业主向某市A 区人民法院提起行政诉讼，要求法院判令该市国土资源部门为其办理不动产登记。经查，该业主诉请办证的不动产由B 房地产开发公司（以下简称“B 公司”）开发。公司使用的土地通过出让方式取得（签订了出让合同，支付了出让金），2004 年依申请办理了土地登记，核发了土地使用证。此后，该公司经市规划局批准、在未经出让方同意、未调整出让合同、补交出让金的情况下，提高了该宗土地的利用强度，并建成销售。2007 年~2010 年，市房管局为该业主办理了房屋所有权证。因申办不动产权证遇阻，该业主向A 区人民法院提起行政诉讼。

对此种事由，笔者认为，该文作者对法律关系理解错误，对登记的业务类型适用错误，因此整体的分析更是错误的。具体的理由如下：

一、违法的事实认定错误

在《这套房产为什么不能办不动产证》一文中也指出，该项目的规划变更是经过规划主管部门批准的，因此规划变更是合法的，其认为未签订《土地出让合同》的补充合同以及补缴出让金，因此违法。而《城乡规划法》第43条规定的是：“城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。   建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。”

《湖北省城乡规划条例》第34条第5、6款也规定：“经批准后，城乡规划主管部门办理变更规划手续，并及时通报同级国土资源行政主管部门；根据变更后的规划条件补（退）土地出让金和相关规费，并签订国有土地使用权出让补充协议。”

由此以上的两个法律法规可以看出，可能违法的是规划主管部门以及建设单位，均未依法通报给土地主管部门，导致出让金的可能漏缴。而如果规划部门已经通知了土地管理部门，根据财政部和国土部联合下发的《国有土地使用权出让收支管理办法》第9条的规定，足额收缴出让金的责任主体在于土地管理部门。

另外特别需要注意的是，无论是《城乡规划法》《湖北省城乡规划条例》分别为2008年和2011年实施的，而该项目是2007年即为购房人办理房产证。而之前的《中华人民共和国城市规划法》并未对规划条件的修改作出明确的规定，根据法不溯及过往的原则，是不能适用那两个法律法规的。

因此，在开发商或者规划主管部门都不一定构成违法的情况下，购房的业主更不可能是违法主体，其合法办理的房产证应该受法律保护，更不能影响其办理不动产证。

二、房产证是否合法

《这套房产为什么不能办不动产证》一文认为因为出让金未补缴以及未签订补充合同，因此开发商的物权不合法，购房业主的物权也自然不合法。

那么我们来分析一下，开发商的物权到底合法不合法。由于从该文来分析，该项目是在2007年开始办理业主的房产证，根据当时的房屋登记法规《城市房屋权属登记管理办法》中第16条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”中并未要求房屋登记部门审查土地出让金的缴纳问题，因此，开发商的所有权也是合法取得的，并不存在违法问题。

三、房产证更换不动产证属于什么登记类型

从《这套房产为什么不能办不动产证》的描述是说当事人申请将房产证更换为不动产证书，而该文作者将其列为转移登记类型，其明显是搞错了登记类型。根据《物权法》第147条关于房地一并处分的原则，在购房业主取得房产证时，其实质上已经是该房屋以及所占范围内土地使用权的合法权利人，即使其当时因为种种原因未办理土地使用权证书，并不代表其就不是土地使用权的权利人。该登记机构在不动产合并登记的当下，还用分离登记的思维去办理业务，实属类型判断错误，应该办理换证登记。

四、解决问题思路的错误

该文建议购房业主对开发商进行诉讼，殊不知开发商已经完成了其义务，在办理完房产证时已经完成了物权的转移，从这一点上来看，开发商与购房人之间已经没有房屋买卖方面的权利义务了，这种诉讼法院也不可能受理。

另一方面对于在2007年之前经规划合法审批变更规划条件的，从法律上找不到明显的违法问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称“《城市房地产管理法》”）中已经明确规定了建设单位（土地使用者）改变土地用途的法定程序，该法第十八规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”但该法并未对建设单位违法改变土地用途应承担的法律责任作出明确规定，也未对建设单位改变土地用途之外的其他规划设计条件应承担的法律责任作出明确规定，这不能不说是一种缺憾。

国务院、原建设部发布的一些通知中则明确规定了建设单位改变规划设计条件的程序和后续法律责任。如国务院于2001年5月30日发布的《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发【2001】15号）第二条规定：“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。”原建设部于2002年12月26日发布的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》（建规【2002】270号）第四条规定：“受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。”因此土地主管部门找当事人补缴出让金是没有问题的。

综上所述，《这套房产为什么不能办不动产证》一文的中，无论是事实认定，法律适用等均存在着明显的错误，等待着登记机构的也只有行政诉讼败诉的结局，希望该不动产登记机构应该及时纠正自身的错误，对于类似的业务应当予以受理，避免老百姓的诉累。