分支机构到底能不能申请不动产登记？

从不动产登记的角度看申请主体的合法性审查

武夷山市房管处                李炜

对于什么样的主体才是不动产登记可以受理的主体，业内争议颇大。主要的争议点集中在于是否属于独立法人、是否可以独立承担民事责任等方面，总的来说就是认为分支机构不具备独立的民事权利能力，因此不是适格的申请主体。

但是在之前的讨论中，均未对不动产登记自身的审查标准和法律依据结合起来进行分析，因此讨论的都仅围绕着主体自身这个民事问题了，笔者在下文中将结合登记的规则来予以分析。

一、什么是分支机构

分支机构的法律地位，在民法通则里并未有明确的规定，最早见于1988年出台的《民通解释》107条中关于分支机构对外担保和责任承担的规定，也未对其内涵作出明确的规定。1993年的《公司法》也仅在第29和96条规定了有限责任公司和股份有限公司可以依法设立分公司。在最新的《公司法》第14条则明确了“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”这也是认为分公司不得作为登记申请主体的主要法律依据。

二、分支机构的法律地位

分支机构原属于其他组织范畴，具体的法律规定于《民诉法》第48条和《民诉法解释》第52条，以上两条均规定了分支机构的合法诉讼地位。

在《民法总则》第102条中，虽然未明确规定分支机构属于非法人组织的范畴，但其在102、103、104条的规定可以推出分支机构属于可以拥有财产、依法成立并登记、非法人这三大特征。且《民法总则》第108条规定的非法人组织也适用法人的一般规定也可以看出，法人的分支机构可属于非法人组织的类型。

三、分支机构也具有行为能力和责任能力

反对分支机构成为登记主体的一个重要观点就是分支机构不能不能独立承担法律责任，因而也不能拥有财产。其实是混淆了民事行为能力和主体的关联性。

在我们国家的民事主体体系中，法人并不是唯一的存在，除自然人外，按《民法总则》的分类有法人和非法人组织，非法人组织中包含了“非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。”

《民法总则》在基本规定的第2、4条中明确规定自然人、法人和非法人组织属于平等主体，并且可以拥有财产也从事民事法律活动。

《民法总则》第74条第2款的规定也可以看出，法人的分支机构可以拥有财产，并且可以由其拥有的财产先行承担民事责任。

是否可以独立承担民事责任和责任承担的方式如何也不是影响不动产登记的条件，否则未成年人和无法人资格的合伙企业、个人独资企业、外商投资的合作企业等均无法拥有不动产了。

四、不动产登记规则中关于申请人的规定

纵观《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》中对于登记的中采用的是三个名词“权利人、申请人、当事人”，需提供的也仅仅是“身份证明”而已。

具体到“身份证明”来看，《房屋登记技术规程》的B.0.10以及《不动产登记操作规范（试行）》的1.8.4.1中均明确的规定了其他组织是可以提供营业执照作为申请人办理登记的。

五、不予登记的审查

根据《不动产登记暂行条例》第22条和《不动产登记操作规范》规定，非法人的分支机构申请不动产登记均找不到不可登记的法律依据。

综上所述，不动产登记机构在受理当事人的申请时，应该严格遵守法律、法规的规定，只要当事人提供的出合法的身份证明，均应予以受理，不宜仅以其为非法人组织来拒绝受理。