我国自1994年实行预售制度以来，经过二十多年的发展，预售制度已经成为房地产行业重要的融资手段和发展模式，一方面解决了企业发展的资金问题，促进了我国房地产持续的蓬勃发展；另一方面预售制度所固有的缺陷和不足始终成为悬在地方政府头上的达摩克利斯之剑。

如何能够有效完善预售制度，扬长避短发挥其优势，维护房地产市场的平稳发展成了一个持续不断讨论的话题。2012年8月网上一则预售制度即将取消的帖子再次把人们拉入预售制度存与废的论战，有意思的是当天的上市房企A股几乎全线跌停。其实在2010年南宁市就率先表态要作为取消预售制度的试点城市，但最终是只打雷不下雨，后续即悄无声息了，至今南宁市仍然还保留着预售许可制度。

在笔者看来在目前群众购房需求旺盛以及企业建设资金紧缺的条件下矛盾中，一刀切取消预售制度是不明智的选择，无论预售制度存在什么缺陷，但从目前的形式来看，应该去完善预售制度而非简单的予以废除，这是我们谈房地产业发展和稳定的基础与支撑。要破解预售制度存在的问题，就应该抓住其中最核心的东西，而预售资金是预售制度设立的最重要基础和存在的最基本条件，因此笔者认为预售资金监管问题是整个预售制度的核心问题，也是当下房地产开发企业出现烂尾楼和其他问题的根本原因所在。

一、国内预售资金监管模式分析

预售制度实施的二十多年来，全国大部分地区的大中城市都实施了预售许可制度，但由于地区经济水平的差异，管理理念以及管理水平的差异，因此各地商品房预售资金监管模式、监管程序、监管力度等也各有不同。

资料显示早在1998年广州的房管部门就开始关于商品房预售资金监管的探索，其亦开创了政府监管模式的先河。目前各地所采用监管模式大致可以分为政府监管模式（代表城市广州、天津）、商业银行监管模式（北京、南京）、银行+担保公司监管模式（济南）、银行+监理公司的监管模式（重庆）等几类，对比见下图：

这几种资金监管模式各有优劣，政府监管的好处在于行政权力对于开发企业具有一定的威慑力从而对于开发企业具有一定的约束力，不足之处在于政府部门缺乏专业的监管队伍有可能是监管流于形式。银行的监管模式好处在于有专业的团队对资金账户进行管理，不足之处在于银行与开发企业总会有利益关系，因而银行很难保证其中立性从而放宽监管环境，而且缺乏专业工程人员因而对于工程进度的判断会不够准确从而影响资金监管质量。银行加担保公司及监理公司也都多少存在一些制度上的缺陷，有待于进一步完善。

而地方政府未依法制定监管办法和切实落实资金监管制度也是出现问题楼盘的一个重要原因。导致房地产开发企业在没有政府监管或者政府监管形同虚设的情况下，随意的挪用预售资金，监管银行在法律责任不明确的情况下，也对监管漫不经心。

二、香港预售资金制度

香港自上世纪50年代起开展“卖楼花”（即预售住宅单位）制度，由著名商人霍英东首创。但是根据普通法的规定，房产的转让必须有完整业权，楼花实际上让购房人处于不利的位置，这个是与普通法的基本精神相违背的，因而是违法的。但是港府顺应民意于1961年实施《预售单位“同意方案”》。根据香港立法会所公布的文件，该方案对于预售资金监管做了规定，一直由律师行设立专门账户进行购房资金的监管，不得与自身和其他监管账户混淆使用，这样从一开始就不让开发商接触购房款，且分期付款的时限并不仅仅限于交房之前，最大限度的保障了购房人的权益。而律师行也会定期向买受人、按揭银行公布资金使用情况，如果建设方与投资方包括买受人存在关联关系或者利益冲突的必须及时进行信息披露。可以说香港楼花制度（预售制度）最大的优势在于及时进行信息披露，保障了公平的交易环境，加上香港的法治环境做后盾，从而全方位保障了买受人的权益。该《同意方案》实施四十余年来，运转良好。即便这样自1998年以来香港一共出现了两个烂尾楼的案件，也使得香港的房屋管理机构于2003年修改《预售单位“同意方案”》，对各方提出了更为严格的要求。

三、一点建议

1、尽快进行全国层面的立法

尽管我们一直在对商品房预售资金监管进行着不懈的努力和探索，但是建立一套完备的预售资金监管模式仍然是我们所向往的，而立法又是制度建设的基础和依据。换句话说，目前我们在商品房预售资金监管上存在诸多问题的原因就是没有一个国家层面的立法来保障，这也是地方监管模式五花八门或者根本没有监管的根本原因。

2、明确监管各方的法律责任

在法律层面没有明确的规范的当下，应该从契约层面明确监管主体的监管责任，监管各方应在款项入账、使用方面尽到审慎义务，无论是政府部门、监管银行应各司其职，明确责任。如政府渎职导致的应当承担相应的刑事、行政责任；监管银行出现问题的应当垫付相应的资金并承担列入诚信黑名单，禁止后续作为监管银行等。

3、应加强金融机构和政府监管部门的数据共享，实践中由于金融部门的数据设坎，监管部门很难实时掌握购房贷款的发放时间和具体拨付预售资金的去向等信息，导致无法完全对预售资金的掌控。政府监管部门应当建立监管的数据平台，将金融部门的相关数据信息实时对接，方可真正监管好预售资金。

3、应当逐步提高预售门槛，最终取消预售制度。在房地产行业发展到当下，已经渡过了需要原始积累资金的阶段，可通过提高预售门槛、行业诚信体系建设等配套措施，逐步淘汰散、乱、小的项目公司，让有诚信的公司获益，有实力、有口碑的企业多开发。最终实现预售制度的自然消亡。