不动产统一登记后，不少地方都成立了土管、房管等建设管理部门组成的不动产登记领导决策组织，相应设立的不动产统一登记机构也已陆续运行，基本实现了一体受理，同城通办，方便群众的改革初衷。

  一、统一登记后的横向登记主体架构

  这波如火如荼的制度性改革，应该说取得了阶段的成果。审视全国行业，按登记资源整合方式和相关业务契合程度，统一后的不动产登记管理模式包括以下两种：

  一是完全继承住建部“房地产交易与登记规范化管理”理念的“登记交易一体化”模式。1993年住建部就倡导“房地产交易与登记规范化管理”理念，旨在构建房地产交易与登记管理的一体化业务体系。经过二十多年的典型领引和全局推动，实务操作中的交易与登记早就有机融合为整体，亦已成为房屋登记的业务灵魂。换言之，与时俱进的房地产登记规范化消灭了“交易”，实质上方便了群众，解放了自身。

  二是不动产登记与交易分阶段管理的“登记+交易”模式。这是时下各省试点县(市)乃至后续推行的普遍做法，它粗暴地将交易从登记中拆分，原本一个机构的一项业务，变成两个机构的两项业务。毫不客气地讲，这是一种非秩序的行业乱象，违反了改革发展的客观规律，扼杀了房地产登记规范化管理的进程，背离了不动产统一登记强化交易安全的愿景。这种机构改革和业务升级中，的实用主义，形式与内容倒挂，照了不动产统一登记的景，顾了不同部门的利，唯独没有将群众的利益和科学管理放在首位。

  从管理理性上讲，“登记交易一体化”模式独领风骚，曲高和寡，叫好不叫座；“登记+交易”模式和光同尘，韬光养晦，左右两逢源。两种统一模式，利弊得失，各有所倚。

  二、统一登记后的纵向登记业务优化

  就不动产统一登记后的房屋登记来说，绝不是原房屋登记与土地登记的内容叠加，更不是原有的两个部门两个业务员的合署办公。如何继承房地产交易与登记规范化管理的先进理念，精准把握房、地一体化登记的脉搏，科学的归整业务，充分发挥大一统的管理协调优势，进一步明确相关部门的管理责任和管理内容，切实利用好各类监管成果，解放登记生产力，不断提升工作效率和登记质量，应该是目前不动产统一登记磨合期的工作出发点和奋斗目标。

  在《不动产登记暂行条例》施行前，土地登记与房屋登记分属不同政府机构，因而在权属登记上各有侧重，权证内容也是各有所表述。土地权证内容丰富，地号、坐落等一应俱全，却多为概括性的抽象表述，并无多少实地的明确对应，所谓的界址看不见摸不着，面积更是宗地范围内的演算推定。可以说土地权证的相关内容徒具法理意义，更像是为了发证而发证，相应的管理要素并无现实管理的操作比对性。鉴于此，不动产登记的房屋登记并不需要克意复制、叠加这种徒具形式的管理内容，理应建立一种基于房屋登记为龙头的新的不动产登记情形下的房屋用地信息表现形式。

  与土地权证相较，房屋权证却是房产的现实要素集合，更是房屋交易中各方关注并实地校验的焦点内容。就房屋登记本身来说，房产的权籍来源包括以下几层管理信息：第一层是土地管理；第二层是规划管理；第三层是建设管理；第四层是房产管理。四个层级递进展开，前层级的管理成果为后层级的管理基础，后层级应全盘继承前层级的管理成果，而无需对前层级的管理进行实质审查。四个层级的管理信息，除第四层房产管理成果的相关要素信息应作为房产表征外，前三个专项管理成果仅仅是房产的权籍信息，因而包括规划信息、建管信息和土地信息并不是不动产登记审核的重点内容。审慎地依法利用前三层管理成果，实质性地审查房产管理的权属信息，才是不动产登记审核的侧重点。

  不动产登记时代，应不断弱化房屋土地信息的表征作用，适时地将其沉淀为类似规划管理、建设管理的权籍内涵。也就是说，房屋所占用的土地多寡，亦或是每个房屋单元的土地占比，并不影响房屋权籍和权属的获得，这也是业务实践中的“房屋落宗”的另一种通俗表达。

   【来源】《房地产产权产籍》双月刊2017年第4期

   【作者】常州市不动产登记交易中心  韩爱鸿