[摘要]：不动产登记簿上的错误应当区分为权利事项错误与非权利事项错误。基于不动产登记簿的推定效力，当事人对不动产登记簿的权利事项错误产生信赖时，应当受到善意取得制度的保护，权利事项错误才是适用不动产善意取得的前提条件。判断不动产交易中第三人是否善意时，也应当始终围绕着不动产登记簿有无权利事项的错误而展开，而不应脱离不动产登记簿的记载，更不应将受让人应当知道，但却因重大过失而不知道作为排除善意的情形。

  善意取得是现代民法维护交易安全的一项重要制度。我国《物权法》106条至第108条就善意取得适用的构成要件及法律效果等问题，作了系统规定。由于对不动产善意取得的适用前提及第三人善意的认定存在不同的认识，司法实践中就第三人能否善意取得不动产物权存在较为严重的“同案不同判”的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法解释(一)》)第15条至第21条对善意取得制度作出了较为详细的解释，但该解释中对不动产善意取得中第三人善意的认定仍有不少失当之处。

  一、不动产登记簿的权利事项错误与非权利事项错误

  不动产登记簿是由不动产登记机构依法制作的，对特定辖区内不动产的自然状况、权利状况和其他依法应当记载的事项予以记载的具有法律效力的官方记录。依据《不动产登记暂行条例》8条，我国不动产登记簿采取了物的编制主义，其上记载的内容分为四个部分：(1)自然状况，记载的是不动产的“坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况”；(2)权属状况，记载的是“不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等”；(3)限制、提示事项，记载的是“涉及不动产权利限制、提示的事项”，包括预告登记、异议登记与查封登记等信息；(4)其他事项部分，主要涉及不动产及不动产权利登记事项中需要进一步说明的情况等信息。不动产登记簿的错误就是指不动产登记簿上记载的任何事项与真实情况不一致的情形。依据产生这些错误的原因及法律后果的不同，可对之做不同的分类，如登记簿的初始错误与嗣后错误等。其中，最重要的一种分类就是权利事项错误与非权利事项错误。

  不动产登记簿权利事项的错误包括权利主体错误与权利内容错误。权利主体错误，是指不动产登记簿上记载的不动产物权主体与真实主体不一致，具体包括：(1)将不是权利人的人记载为权利人。该错误往往是当事人采取欺诈等违法方式欺骗登记机构或与登记机构工作人员恶意串通所致。(2)遗漏权利人，即将原为共有的不动产登记为一人单独所有。在我国，这种错误最普遍地发生在夫妻共有不动产的情形中。此种错误的产生大多是当事人所致，与登记机构无关。

  权利内容错误，即登记簿上记载的不动产权利内容、权利所受限制与真实的权利内容、所受限制不一致。例如，A房归甲所有，甲与乙订立房屋买卖合同并办理了预告登记，乙为预告登记权利人。后甲伪造申请材料，欺诈登记机构，将预告登记予以注销。此时，登记簿上记载的权利限制就与真实情况不一致，属于权利内容的错误。

  《物权法解释(一)》第16条第1款第4项只规定了登记簿记载的权利主体错误，并将第三人知道权利主体错误作为排除第三人善意的情形，却未就权利内容错误及第三人知道该错误时应排除其善意作出规定。在登记簿记载的不动产权利内容存在错误的情况下，同样会发生第三人的善意取得。例如，不动产上原本存在查封登记，但因为不动产权利人采取欺诈的手段使登记机构错误地注销了该登记，然后该权利人将不动产出售或抵押给不知情的第三人并办理了相应的登记，此时第三人可以善意取得不动产物权。

  不动产登记簿上的非权利事项错误，是指不动产登记簿上除了不动产权利归属和内容以外的事项与真实的情况不一致的情形。最典型的非权利事项错误就是登记簿记载的不动产自然状况的错误，如房屋或土地的面积、坐落等与真实的情况不一致。造成非权利事项错误的原因很多，可能是首次登记时不动产测绘报告等资料有误，也可能是登记时虽正确但此后因自然原因(如泥石流或地震使土地的部分灭失)或人为原因(权利人经批准拆除部分房屋而重建)而出现错误。

  尽管依据《物权法》19条第1款，只要不动产登记簿记载的事项错误，无论是权利事项错误还是非权利事项错误，皆可进行更正登记，但这两类错误有以下明显的差异：首先，能否发生善意取得不同。这也是区分权利事项错误与非权利事项错误的最重要的意义。因为只有当登记簿上存在权利事项错误时，才会出现无处分权人处分不动产的可能，进而引发善意取得的问题。如果只是非权利事项的错误，不可能发生善意取得。因为第三人对非权利事项错误的信赖不受善意取得制度的保护。其次，能否提起确认之诉不同。只有当“原告有即受确认判决之法律上利益”时才能提起确认之诉。正因为如此，《物权法》33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。这就是说，当利害关系人认为不动产登记簿关于物权归属、内容的记载有误时，可以提起确认之诉，请求法院确认物权。如果登记簿上的权利事项正确，其记载的权利主体就是真实的权利主体，则原告与被告之间不发生物权归属或内容的争议，原告没有诉的利益，不能提起确认之诉。所以，《物权法解释(一)》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”换言之，只有不动产登记簿上存在权利事项的错误，则利害关系人或真实权利人才可以通过确认之诉，请求法院确认物权，进而通过更正登记予以更正。反之，如果仅是非权利事项错误，则权利人并不存在确认法律关系的权利保护要件，不能也无须提起确认之诉，只能通过更正登记程序予以更正。再次，更正登记的申请主体不同。当登记簿上存在权利事项的错误时，申请更正登记的主体有二：一为权利人，如将不动产物权的内容记载错误时，权利人可以申请更正登记；二为包括真实权利人在内的利害关系人，即认为自己是真正的不动产权利人却未被准确地记载于登记簿之上的人。但是，当登记簿上的错误是非权利事项错误的时候，只可能由权利人申请更正登记。最后，能否申请异议登记不同。当登记簿上存在权利事项错误时，由于更正登记程序所需时间较长，而在此期间，为避免他人善意取得，有必要通过异议登记暂时中断登记簿的公信力，据以保护真实的不动产权利人。如果是非权利事项错误，因不会出现善意取得的危险，不能也无须进行异议登记。（未完待续）

  【来源】《法学家》2017年第2期

  【作者】清华大学法学院教授  程啸