坚持“一个标准”，着力内业整理、外业调查“两项业务”，融合空间数据、权属信息、电子档案“三个要素”

摄影/方黎明

  数据整合建库是当前不动产登记工作的重中之重。由于过去土地、房屋、林业等不动产实行分散登记，因此在开展数据整合建库过程中，必须坚持“一个标准”，着力内业整理、外业调查“两项业务”，融合空间数据、权属信息、电子档案“三个要素”，形成以宗地为核心的不动产登记体系。

  坚持“一个标准”

  目前，一些地方土地、房产和林业等不动产档案的整合衔接困难重重，任重道远。以县级为例，一些地方国土部门的权属档案信息只是简单的土地权属电子表格汇总，记载权利人姓名、土地坐落位置、土地面积等基本信息，且许多国土纸质档案扫描件不全，同时扫描件未与权属信息对应；房产部门近年来虽然建立了房产数据库，但有些仅限于部分权属信息与档案的对应挂接，也有部分房产档案未扫描，权属信息与档案未进行关联挂接；至于林业部门的基础数据则更为薄弱，通常只有部分参差不齐的纸质档案。

  而形成标准统一、关联准确、信息完整的不动产登记数据库，可以说是迫在眉睫。笔者认为，需将不动产登记标准与原有房屋登记、土地登记、林权登记等标准要求进行对照，按照缺什么补什么的原则，根据国土资源部《不动产登记数据库标准（试行）》，结合县市自身原有数据基础特点，在数据整合开展之前即制定质量控制规范、落实质量监管责任。注重对存量数据进行标准化处理、迁移、融合，做好以宗地为单元的相互关联和入库工作，在满足信息平台运行需要的同时，上报满足市、省和国土资源部要求的存量数据成果。

  着力“两项业务”

  所谓“两项业务”，指的是内业整理和外业调查，其前提是将原分属国土、房管、林业等部门的纸质和电子档案汇总，并确保材料的真实性和现势性。

  其中，开展内业整理，着重在纸质档案的整理。同时，在不动产登记存量系统中进行原土地、林权权属信息的比对、录入以及纸质资料的扫描、格式转换和挂接工作。在此基础上，积极与原房产数据整合建库单位进行沟通，利用房产数据库的编码规则及其中房屋唯一对应的ID号，通过转换、关联自动导入到以宗地为单元的不动产登记存量系统中，实现现势所有的房屋能够顺利落宗。

  内业整理进行到一定比例时，应及时开展外业调查。这一工作的主要任务，是空间数据的调查、比对、测绘以及导入挂接等。进行外业调查时，应先对原测绘数据进行比对分析，同时开展对内业整理权属信息历史与现势性的调查，也就是对不动产空间信息、权属信息进行再次比对、再检查和更正。遇到原有数据不够或不完善的情况时，入户进行数据采集和比对。

  需要强调的是，通过内业整理和外业调查，要确保建立能满足以后各类不动产登记要求的存量数据库。

  融合“三个要素”

  一是“空间数据”。与原房屋登记不同，不动产统一登记加载了地理空间数据，且对界址点坐标的精度要求更高。虽然此前各地都进行了“二调”“一张图”等基于地理信息系统的国土分析，但其精度仍不足以支撑不动产登记。因此，在存量数据整合过程中，需全面清查现有各类测绘调查成果，对缺失的测绘数据开展无图数据排查、外业调查测绘等工作予以完善；对宗地（海）及其上定着物没有完成图形落宗的，要立即落宗，编制不动产单元号。最终达到所有存量数据都与唯一的图像进行关联，为以后各类不动产登记提供准确无误的空间数据。完成对存量图形数据的整理，保证数据的图形拓扑准确性，属性信息规范完整性，图属一致性。这项工作的主要内容包括：建立户室数据与幢属性和幢图形之间的拓扑关系、空间拓扑关系，建立幢（属性和矢量）与宗地（属性和矢量）之间的拓扑关系，从而达到基于地理信息系统全面加载空间坐标的建筑物构筑物在宗地上全面准确落宗。

  二是“权属信息”。目前，大部分县市的土地权属信息过于简单，基本上都需对照纸质档案按不动产登记标准一一进行录入。房地数据整合挂接，应先区分不同地籍区、地籍子区、宗地号，按照不重、不丢、不漏的原则，在数据整理基础上对土地、房屋产权进行融合挂接以及户入幢、幢落宗的关联。房地挂接需要与权调、登记、档案数据整理工作紧密衔接，具体操作上，可先由软件进行批量自动挂接，对自动挂接成功的，人工进行一定比例的抽样检查核对，确保挂接准确；对软件自动显示并标注未挂接成功的，由人工查找、分析原因后再一一对应地进行手动挂接操作。其中，对因产权信息缺失、错误、不规范等原因导致房地挂接失败的，通过数据整理工作完善修正后再操作。在全面检查登记属性数据基础上，对缺失的数据核实情况后予以补充完善；对逻辑关系缺失的，核实情况重新补录；对应注销而未注销的，即时办理注销手续；对应变更而未变更的，即时办理变更登记；对现状与历史关系不明的，建立历史现状关系，支持追溯产权的“前世今生”，建立上下手关联；对与实际情况不一致的，核实情况予以纠正。

  三是“电子档案”。重点检查档案资料的完整性、档案内容的正确性、权利状况的现势性及其与产权的关联性，具体内容包括纸质档案资料的扫描、扫描件格式的转换、挂接、上下手关系等。对无效的限制性档案数据，要尽快清理；对档案电子数据缺失的，及时补录、补扫并予以健全；对档案和属性关系缺失的，核实情况并重新关联挂接；对档案资料破损或未整理归档的，及时进行修补、复制和整理归档；对暂时无法完善的档案数据，在不动产系统存量数据库中建立台账，并在数据库中待日常登记工作持续补充完善。对未挂接上的档案，分别建立土地、房屋登记数据与各自存量电子档案数据的一一对应关系；对已挂接的档案，须核对档案挂接是否重复、挂接档案是否存在，逐一检查档案挂接的正确性；整理登记属性数据与档案影像的关联关系，从而形成图、属、档一体的整理成果，方便工作人员在日常登记的过程中，随时通过关键字段索引调阅利用。通过这项工作，确保登记行为合法规范、权利状况真实清楚、登记数据完整现势、业务办理准确高效，形成标准统一、关联准确、信息完整的不动产登记数据库。

  【来源】《中国不动产》2017年第10期

  【作者】江西省高安市不动产登记中心 龚国辉