规范调查成果的取得方式，严格权籍调查的技术路线，健全成果审查的制度体系

摄影/方黎明

  权籍调查成果事关不动产登记的质量和效率，各地按照国土资源部要求，结合本地工作实际做了一定的探索和研究，并基本实现权籍调查和登记同频共振，但多数登记机构对登记的质量特别是首次登记还是心存忧虑。笔者认为，只有加强源头管控，进一步规范调查成果的取得方式，严格权籍调查的技术路线，健全成果审查的制度体系，才能最大限度地杜绝登记错误的产生。

  规范成果取得方式

  权籍调查的主要工作职能，是依照不动产权利人的申请或由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。

  目前，权籍调查成果取得方式主要有两种。一是登记机构自行组织调查。受传统体制机制影响，不少地方一直存有依附于房管或国土的专业调查队伍，专司房屋或土地调查之职，整合后这些专业技术人员中的相当一部分融入了不动产登记机构，继续承担着不动产权籍调查职责。二是建立测绘中介准入机制，公开不动产测绘市场，及时在门户网站确认、公布测绘机构名录，让有资质、有能力的测绘单位参与到不动产权籍调查工作中来，同时明确“谁委托，谁出资”，对利用已有成果的不得重复收费。应该说，两种方式均能从源头保证不动产登记工作的顺利开展。

  国土资源部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（以下简称《通知》）明确规定，不动产权籍调查工作由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担，调查机构应按照《权籍调查技术方案（试行）》（以下简称《方案》）的要求开展调查工作，提交调查成果。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力，不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关。笔者认为，不动产权籍调查工作交由中介机构完成势在必行，登记机构更多承载的应该是对权籍调查成果进行审查。目前，包括江苏泰兴在内的一些地方已经在《方案》框架内制定出台了权籍调查操作规范、不动产测量管理办法等制度规章，将权籍调查的开展方式写进部门规章，放开不动产测绘市场，建立健全测绘机构名录准入机制，进入名录的测绘机构可从事本市辖区内的不动产权籍调查，既方便企业群众办事，缓解了不动产测绘调查压力，响应了国务院政企分开的改革要求，又激励测绘机构参与到公平、公正的测绘市场环境中来，可谓一举多得。

  严格相关审查程序

  权籍调查机构向不动产登记机构提交权籍调查成果后，并不意味着所调查的成果就符合登记的规定和要求，必须经过严格的内外业审查才可入库运用。但面对烦琐、量大的实际情况，一些地方只能疲于应付，或流于形式，甚或不去审核，拿到成果直接运用，给不动产登记工作留有许多后遗症。

  按照《方案》，不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。这基本确立了权籍调查成果审查的情形、承担审查义务的机构，但审查的程序并未明晰。鉴于权籍调查成果审核至关重要，必须建立严格的审查程序。

  以泰兴为例。在实现权籍调查机构到位、人员培训到位的基础上，泰兴建立健全了权籍调查工作岗位责任制和权籍调查成果审查制度，并明确将权籍调查成果审查设定为“三个阶段”“八个环节”。所谓“三个阶段”，指“自查申报、初查初验、审核入库”；所谓“八个环节”，指“自查、整改、初审、抽验、复查、审核、落宗、确认”，即调查机构到不动产登记机构申报权籍调查成果资料前，应对所调查的不动产登记事项组织一次自查，形成自查成果验收确认单，需整改的即整即改，无须整改的，在自查成果验收确认单上签字盖章后，连同权籍调查成果资料一并报送不动产登记中心权籍调查窗口，由窗口分区片交由负责该辖区权调人员进行内外业检查抽验，确认无误的形成初审意见转入复查复审环节，复查复审由其他片区分工人员对成果所属片区分工人员的初审情况进行复查复验，复查人员认定无误交由本科室分管业务的负责人签署复审意见，最后在科室负责人签署审核意见后初审人进行落户落宗，生成不动产单元号，材料交由窗口人员归档并出具成果确认单，申请人凭出具的成果确认单和登记材料办理不动产登记。同时，严格权籍调查考核措施，加强对不动产权籍调查机构的事中、事后监管，建立退出机制，用考核手段促使调查机构按规行事。

  细化具体审查内容

  《通知》明确，不动产登记机构或授权机构对不动产权籍调查结果进行审核把关时确认的内容，包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认且符合不动产登记要求的成果，应当继续沿用，不再重新组织权籍调查。《通知》从大的框架上明确了权籍成果审查的核心，确立了审查的风向标，《方案》则做了进一步的阐明，明确了审查六个方面的内容。一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施；二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求；五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。

  但《方案》对指标性的内容未做细化，比如测绘成果报告的撰写版式、委托测绘调查书的样式、测绘土地和房屋宜采用的方法、使用何种仪器、测量的精度要求、坐标系等均未做明确的要求和规定，还需登记机构依据《地籍调查规程》《房屋测量规范》等要求，结合本地实际进一步细化。目前，泰兴已经根据登记类型将需要审查的内容以分则的形式写进了量身定制的权籍调查操作规范，把参数性的内容融入进了不动产测量管理办法内，权籍审查时，工作人员可以方便地区别登记类型对照审查，一目了然，大大压缩了权籍调查的办理时限，从源头提高整个登记的办件质量和办件效率。

  【来源】《中国不动产》2017年第10期

  【作者】江苏省泰兴市不动产登记中心 殷峰