在不动产统一登记中，有许多术语，如不动产、不动产类型、不动产单元、不动产权利、不动产权利类型、不动产权利性质等等。对这些术语，科学界定它们的内涵，厘清相互间的关系，对研究和推进不动产统一登记工作，有着十分重要的基础性意义。为此，试作分析和举例。

  一、几个术语的内涵

  (一)不动产

  在拙作《浅析“不动产”的内涵、分类和使用》(见本刊2016年第6期第14至16页)中，已对不动产的内涵予以分析，基本观点是，不动产是土地或海域与其上定着物的统称，有四种基本类型，可表述为土地、“土地+”或“土地／定着物”、海域、“海域+”或“海域／定着物”。在此作几点补充：一是不动产的一体性和独立性。在包含土地或海域和定着物的不动产中，土地或海域与其定着物，既是一体的，又是各自独立的。但一体性，是第一位的，各自的独立性是第二位的。：研究不动产，首先应着眼于不动产的一体性，其次兼顾不动产之土地、海域与定着物之间，以及各个定着物之间的独立性。二是不动产组成的主从关系。直观上看不动产的组成，是“一带一”或“一带多”，即土地或海域，被定着一种或数种、一个或数个定着物。因此，不动产之土地或海域、定着物，地位有高低，排序分先后。土地和海域是地位高、排序靠前的，定着物是地位低、排序靠后的。三是“不动产”的基本单位。一个宗地或宗海及其所有的定着物，可视为不动产的基本单位，可称为一处不动产。一处不动产中，可能有多种定着物；每一种定着物，可能有许多数量。四是有的不动产能分出若干单元，有的不能。无论是能分出若干单元的不动产．还是不能分出若干单元的不动产，从概念的层级上说都是平等的。

  (二)不动产类型

  不动产类型，从形式上看是土地或海域的类型与定着物类型的组合。给不动产分类，要分别给土地或海域、定着物分类，然后组合形成不动产的若干种类型。按照不同的分法，分出的类型可以很多，而且可以分出若干级别的类型。不动产与不动产的类型，有的是种属关系，有的不是种属关系。这在拙文《浅析“不动产”的内涵、分类和使用》中已有论述。

  (三)不动产单元

  顾名思义，按照组成的分法，将不动产分成若干个部分，每个部分即为一个不动产单元。不动产单元是不动产的若干份之一，不动产单元之土地或海域是不动产之土地或海域的一部分，同时，不动产单元之定着物是不动产之定着物的一部分。不动产单元的级别比不动产低一个层级。不动产和不动产单元是整体和部分的关系，但不是种属关系。一处不动产可能包含若干个不动产单元，各个单元各自平等而又相对独立。不动产单元本质上是“产”即是物，不是“权”即不是物权。有的不动产能够分成若干个单元。如一座小山，山上有树林，将此划分为若干片区，每个片区的山地及其上树林，可视为一个单元，即此“山／林”不动产的一个单元。并不是每一处不动产都能够分出单元来，或者说，有的不动产没有必要分出若干单元。如一些“土地／构筑物”不动产就不能或没有必要分出若干个单元。

  (四)不动产权利及其类型

  不动产权利，或称不动产权，本质上是物的权，而不是物。不动产权利，有些是天然存在的，有些是有条件赋予的。不动产权利与不动产类型有时能够对应，有时不能对应。不动产权利类型有许多，但就具体某一不动产来说，权利的类型是有限的。

  (五)不动产权利性质

  从不同的角度分析，不动产权利的性质可以有多种。如：所有权属于国家所有还是集体所有、个人所有，是只有使用权而无所有权还是既有使用权又有所有权，权利是可以充分享有的还是只能部分享有的，是有处分限制的还是无处分限制的，是有使用期限的还是无使用期限的，是单独拥有的还是共同拥有的，等等。不动产类型不能称为权利性质。不动产的取得方式，也不能称为权利性质。

  二、上述术语间的主要关系

  (一)派生关系

  有关不动产的术语是一个系列，这个系列有一个中心，也可以说是源头、是统领，就是“不动产”术语。其他的术语均由此派生而来，而且派生关系存在于其中的许多术语之间。从上述数个不动产术语来看，除不动产术语对其他术语的派生外，还有其他术语间的派生。如，有不动产才有不动产单元、不动产类型。对不动产内涵的理解，不仅是理解其他术语的基础，也是不动产统一登记工作的基础，事关不动产统一登记工作的路径设计。

  (二)印证关系

  术语的内涵和类型，存在着对应关系，因此可以相互印证。内涵理解是否正确，分类是否科学，可以在术语之间找到依据。如，不动产内涵的理解与不动产的类型是对应的，能够互相印证。其他如不动产类型和不动产单元的类型，不动产权的设定和不动产权的性质，也都是相互对应的，从而是能够互相印证的。许多情况下，不动产类型的划分和不动产权利的设定也能够互相印证。（未完待续）

   【来源】《房地产产权产籍》双月刊2017年第4期

   【作者】徐州市国土资源局  周士达