三、上述术语内涵和关系的实例分析

  (一)宗地、宗海基本信息表

  (《国土资源通讯》2015年第5期第 9、10页)

  分析：

  1．从《宗地基本信息》表内的不动产类型看，  “不动产类型”栏下供选的内容，土地是必须勾选的，房屋等建筑物、构筑物、森林和林木、其他，可能选其一或其二、其三，可能一个都不选。由此可以推断出，此不动产类型可以表述为“土地+定着物”或“土地／定着物”。如定着物一个都不选，意味着土地无定着物，不动产类型就是“土地”。

  2．同理，《宗海基本信息》表内的不动产类型，可以表述为“海域+定着物”或“海域／定着物”。如无定着物，不动产类型就是“海域”。

  3．从这两表栏目能推断出，不动产有四种基本类型，即土地、土地／定着物、海域、海域／定着物。

  (二)不动产单元设定

  “b)无定着物的使用权宗地(宗海)应设为一个不动产单元。”

  “c)有定着物的使用权宗地(宗海)，宗地(宗海)内的每个定着物单元与该宗地(宗海)应设为一个不动产单元。”  (《国土资源通讯》2015年第9期第24页)

  分析：

  1．从“b)”可以推断，无定着物的土地或海域，可以称为不动产。但称为不动产单元不一定合适，称为不动产才恰当。至于无定着物的使用权宗地(宗海)，能不能或者需要不需要分出若干个单元，要具体分析，不能一概而论。

  2．从“c)”可以看出，不动产单元既含有土地或海域，也含有定着物；不动产单元的定着物是全部定着物的一部分。由此可以推断，不动产也必定既含有土地或海域，也含有定着物，这就是不动产的一般形态。不动产与不动产单元组成方式一致，均由土地或海域、定着物组成。不动产和不动产单元是整体和部分的关系。但是这里有表述不准确之处，如没有对“该宗地(宗海)”加以限制，如说成“有定着物的使用权宗地(宗海)，宗地(宗海)内的每个定着物单元与该宗地(宗海)中与其相对应的一部分应设为一个不动产单元”，显示不动产单元之土地(海域)也是不动产之整宗土地(海域)的一部分，明显好些。实际工作如“房／地”不动产登记中，房屋单元“与其相对应的”土地是该“房屋”单元分摊的宗地面积。

  3．从“b)”和“c)”同样能够推断出不动产的类型，同上。不再赘述。

  (三)权利类型对不动产类型的体现

  “《不动产权属证书》设置了‘权利类型’栏，具体的不动产类型在颁发证书时，可以通过‘权利类型’的填写体现出来。权利人通过‘权利类型’，能够清楚地看到权利人拥有的不动产及其权利类型。比如，权利人拥有一套商品房，则在‘权利类型’中可以看到：国有建设用地使用权／房屋所有权’的内容”。“国土资源通讯》2015年第5期第40页)

  分析：

  1．可以看出，“权利类型”在这里能够体现“不动产类型”。同时要承认，反之也是成立的，即不动产类型能够体现权利类型。进一步说，权利类型和不动产类型能够互相体现，即能够互相印证。

  2．可以看出，“国有建设用地使用权／房屋所有权”权利类型对应的不动产类型是“国有建设用地／房屋”，而不是“商品房”。由此可以推断，“商品房”不能单独称为不动产，进而推断，定着物不能单独称为不动产。

  (四)权利类型

  “根据登记簿记载的内容，填写不动产权利名称。涉及两种的，用“／”分开。如：1．集体土地所有权；2．国家土地所有权；3．国有建设用地使用权；4．国有建设用地使用权／房屋(构筑物)所有权；5．宅基地使用权；6．宅基地使用权／房屋 (构筑物)所有权；7．集体建设用地使用权；8．集体建设用地使用权／房屋(构筑物)所有权；9．土地承包经营权；10．土地承包经营权／森林、林木所有权；11．林地使用权；12．林地使用权／森林、林木使用权；13．草原使用权；14．水域滩涂养殖权；15．海域使用权；16．海域使用权／构 <建)筑物所有权；17．无居民海岛使用权；18．无居民海岛使用权／构(建)筑物所有权，等。” (《国土资源通讯》2015年第5期第28页)

  分析：

  1．这里列出了18种不动产权利类型。由此能够推断出若干种不动产类型，又能进一步推断出不动产的四种基本类型。如上所述。

  2．可以看出，定着物的权利没有单独作为不动产的权利。由此也可以推断：定着物不能单独称为不动产。

  3．其“13．草原使用权”的表述不准确。按照国家土地利用现状分类标准，草地为地类之一，而不是草原。此条应为“草地使用权”，或“草地使用权／草原所有权”、  “草地使用权／草原使用权”。

  (五)权利性质

  “国有土地填写划拨、出让、作价出资(入股)、国有土地租赁、授权经营等；集体土地填写家庭承包、其他方式承包、批准拨用、人股、联营等。土地所有权不填写。房屋按照商品房、房改房、经济适，用住房、廉租住房、自建房等房屋性质填写。构筑物按照构筑物类型填写。森林、林木按照林种填写。海域、海岛填写审批、出让等。”  (《国土资源通讯》2015年第5期第28页)

  分析：

  这里的问题是，有的没有将主要性质表述出来，有的“性质”不能称为性质。

  1．关于国有土地的，从“划拨”到“授权经营”，是从国有土地使用权取得方式来说的；实际上，国有土地使用权的有无使用期限，是必须论及的权利性质；“有限期”和“无限期”大有不同，必须明确。

  2．关于集体土地的，从“家庭承包”到“联营”，这样表述其性质，也显得不足。如集体土地使用权也有个使用期限的问题，还有使用权人不能自行转让的限制等等，应首先从此等方面定其性质。

  3．关于房屋的，从“商品房”到“自建房”，都只是针对房屋而说的类型，而不是针对房屋产权而说的性质。可以从房屋是所有权性质的还是使用权性质的、是转让受限的还是不受限的等方面，论其性质。

  4．关于构筑物填写类型、林种，与权利性质不相干。

  5．关于海域、海岛的，填写审批、出让，问题与国有土地类似。

  (六)不动产登记簿使用和填写说明

  “不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编人同一不动产登记簿。不动产登记簿依据不动产单元进行填写。”  (《国土资源通讯》2015年第5期第21页)

  “一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的，应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记信息封面页。按一个宗地(宗海)一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页，填写本数和页数。”  (《国土资源通讯》2015年第5期第22页)

  分析：

  1．“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”，“不动产登记簿依据不动产单元进行填写”，“一个不动产单元一本”，“不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成”。说明之间有矛盾。“本”是“簿”内的本，簿和本不能都以不动产单元为基本单位进行填写。“簿”不可能既以不动产单元为基本单位进行登记，又依据不动产单元进行填写，同时又以宗地或宗海为单位编成。

  2．“不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编人同一不动产登记簿。”可以看出，同一宗地或宗海及其定着物，是簿的“填写”对象。在这里，不动产、宗地、宗海、定着物等用语上，存在着含义不清、关系不明的问题。完全可以说，不动产登记簿以宗地或宗海与其所有定着物构成的不动产为单位编成。

  3．“一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的”。这样说有歧义，因为此“不动产单元”与无定着物的宗地或宗海作为不动产时划分出的不动产单元不是一个概念，也没当成一个概念。

  4．说明中，已经把宗地或宗海及其定着物视为一个整体了。这个整体与簿子是一一对应的，即一个簿子上登记的是宗地或宗海与其所有的定着物，宗地或宗海与其所有的定着物都登记在一个簿子上。既如此，就需要承认，不动产在一般情况下就是“土地／定着物”或“海域／定着物”，宗地或宗海及其定着物就是一个不动产登记单位，就可以称为一处不动产。

  5．如果对此说明作如下调整：不动产登记簿以处为单位分别填写宗地或宗海域及其定着物的信息和权利而编成…按一处不动产一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项信息一页分别填写有关内容……，就显得既简明又规范了。

  四、结论

  在不动产统一登记中，不动产是土地或海域与其定着物的统称。土地或海域有时可以单独称为不动产，但定着物任何情况下都不能称为不动产。以不动产为起点，能派生出一系列术语。这一系列术语，在内涵理解、形式表述上，一般情况下能够互相印证。必须正确理解这些术语，规范使用这些术语，从而更好地促进不动产研究和不动产统一登记工作。

   【来源】《房地产产权产籍》双月刊2017年第4期

   【作者】徐州市国土资源局  周士达