转自 房地产法

在房价快速攀升的今天，很多购房者都会不加考察的订房买房，尤其在新房的购买的时候，不仅面临延期交房的风险，也会存在延期办理房产证的法律风险，对于开发商延期交房的法律责任自不必说。延期办理房产证可能会导致落户、上学等各种现实问题，司法实践中，开发商延期办证应当如何承担法律责任？

一、延期办理产权证需要承担违约责任的方式

（2014）沈铁西民二初字第1134号判决为例，原告购买被告房屋一套，截止起诉之日仍未办理涉案房屋产权证，起诉要求开发商支付延期办理产权证的违约金。开发商辩驳原告没有实际损失，并且已经入住，不应该要求违约金。法院判决按照双方合同约定的时间，由开发商将材料按照合同约定及时递交给房产管理部门，若没有按照合同约定递交，应当承担违约责任，以参照中国人民银行同期贷款利率，计算至原告起诉日止。

（2015）中民初字第6030号判决为例，原告于2011年8月6日与被告签署《商品房买卖合同》及相关补充协议，原告购买被告的房屋。合同约定“房屋交钥匙180天以内，出卖人协助买受人办理产权，如交钥匙起360天以内，办理产权未果，逾期超过360天，出卖人按日向买受人实际交付房款的万分之二进行违约赔偿，直至产权证办出为止”。

在购房合同履行过程中，原告按约付清全部购房款，而被告因其原因于2012年10月14日才将案涉房屋交付原告，并导致直至2014年11月7日原告才取得案涉房屋的《房地产权证书》。法院最终对延期办理产权证的请求予以支持。

（2016）皖1221民初5839号判决中，法院不但对于延期办理产权证违约金予以支持，同时，也对开发商应当在限期将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。

从以上判决可以了解到法院对于延期办理产权证的态度支持的。首先在买卖双方的购房合同有约定的前提下，依据合同约定，在没有规定的时间内履行合同的义务，应当承担违约责任。如果没有合同约定办理产权证，依据法律有关规定予以办理。

法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

《城市房地产开发经营管理条例》规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的是协助义务。因此，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商负有协助的义务。并且这种义务是在将购房合同约定的材料及时递交给房产管理部门。

二、延期办理产权证不需要承担违约责任的方式

1、购房合同约定开发商免责的

（2015）天民初字第3550号为例，原被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的商品房一套。根据合同约定，被告应当于约定的时间交付给原告，并办妥房屋所有权证，逾期办理所有权证的，被告应按日向原告支付100元的违约金，截至起诉之日逾期达326天。最终法院依据双方的补充协议第8条的约定主张由原告自行承担延期办理产权证的责任，对于原告主张被告支付延期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，不予支持。

（2014）城民二初字第91号为例，法院认定合同签订后，开发商因供热和煤气配套设施不到位导致逾期交房的客观事实存在，但该情形属于双方合同附件中约定的因社会因素导致合同未能依约履行，属合同约定的免责事由，故被告对因上述原因而导致的逾期交房行为不应承担违约责任，原告要求被告为其办理产权证并支付延期办理产权证违约金，原告购买的此房屋至今未办房产证，被告亦愿及早为其办理房产证，但被告并非办证机关，办理房产证，需待相关手续齐备后，才可办理，本院对原告要求被告支付延期办理产权证违约金的诉讼请求不予支持。

2、扣除相应免责时间的

（2015）东民一初字第840号为例，因道路封闭施工，导致工程进度暂停，属于不可抗力，应当予以扣除。

3、开发商在约定时间到产权登记机关备案的

（2017）赣08民终498号判决书为例，法院认为：原告购买被告的商品房，双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。合同约定被告应于房屋交付后180日内提交办证资料报产权登记机关备案，原告于2015年12月28日收房，产权登记机关通知可办证时间为2015年12月10日，被告并未逾期办证，原告诉请被告支付逾期办证违约金，证据不足，不予支持。

三、是否适用诉讼时效以及诉讼时效的起算

实践中，对于如何适用诉讼时效仍存在一些争议，一方面，持续没有办理产权证侵权行为一直存在，另一方面，开发商与登记部门就办理产权证的相关事宜一直在沟通和交流，导致实际办理产权证到起诉已经超过诉讼时效，但是这种情况很难在诉讼中证明。依据《合同法》第130条、135条的规定，开发商转移房屋的占有和所有权是其主要义务。其产权证的办理为房屋的过户，就属于主要义务。

基于商品房买卖的特殊性，开发商不仅负有按合同义务及时交房，同时也有义务协助办理更名、办证的义务。所以，双方在合同中约定违约金数额的，从约定期满次日起3年计算诉讼时效，双方在合同中没有约定违约金数额的，如果一直未办理产权证，侵权行为在起诉时持续存在，在实践中一般以起诉之日倒推3年的时间。这样可促使开发商尽快履行办证义务。