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法院也需“紧箍咒”,执行通知书不能要求直接变更购房人

发布时间:2018/1/8 16:21:21 浏览次数:87 来源:海西房联


同备案可以根据法院的协助执行通知书来变更购房人么??




有单位咨询,我单位接到一份法院的裁定和协助执行通知书,要求我们将某人在我单位的商品房预售合同备案变更到另一个人名下,在销售房屋的开发公司不予配合的情况下,只有法院的拍卖裁定和协助执行通知书,该怎么办理。

要搞清楚这个问题,应该了解以下的相关知识。

一、期房是否可以转让

根据我国《房地产管理法》第46条规定:“ 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”

而在2005年《务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》国办发〔2005〕26号第7条明确规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。”

而根据《合同法》第52条第5款之规定并结合上文之法律规定,我们可以得出期房在我国是禁止转让的结论。

二、合同备案的法律效力

商品房合同备案制度是根据《房地产管理法》第45条确立实施的。根据《预售商品房管理办法》第1条、第10条之规定可以看出,商品房合同备案是为了加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,而对开发企业进行行政管理的一种行政备案行为。

而根据我国关于司法权和行政权的权限划分来说,只有行政权行使错误的情况下,通过行政诉讼来要求行政机构予以纠正。而对于此种民事权利义务的履行要求变更具体行政管理行为实有不妥,因为此行政管理和不动产登记不同,非物权之依法让渡。

并且在实践中,并非所有的商品房合同在备案后都全部支付了购房款,有分期付款的,也有尚未办理按揭支付剩余购房款的,此种情况下还涉及到预售资金监管以及后续工程建设监管等一系列行政管理行为。由于期房的销售是由政府行政许可来实施的一种民事行为,其是政府之信用为开发商所背书,则政府自然应承担后续的监管工作以保障项目的顺利竣工交付,如都通过司法诉讼进行了期房转让,则可能导致预售资金监管落空,最终引发项目烂尾,如此则也可能导致政府需为其的许可行为承担后果,而这也是为什么要禁止期房转让的一个重要原因。

三、合同变更无法纳税

根据《增值税条例》《契税条例》第2条之规定,房屋买卖均属于应征税情形,且在具体操作时均在登记的时候应予以审查是否完税。如依照法院协助执行文书直接变更当事人,则会导致偷漏税的发生,因登记机构和税务部门均无法知悉该合同已经转让。


四、正确的处理方法

最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知(法[2012]151号)中明确规定:(1)各级人民法院在执行程序中,既要依法履行强制执行职责,又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力;既要保证执行工作的顺利开展,也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

(2)执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

而未取得房屋所有权的商品房其实也属于类似情况,法院应该将协助执行文书送达给登记机构,要求登记机构在符合登记条件的情况下再予以配合转移。那么什么情况下是符合登记情况呢?即开发商的首次登记完成,则可以让该期房的承受人申请转移登记,将开发商转移给原备案合同当事人,以及再转让给该承受人的两次转移登记,有条件的地方可合并办理,无条件的地方可分成两次转移登记程序办理。

五、实务应对

根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号第3条第2款之规定“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。”

因此单位可以依据此法条在接受该协助执行文书之后,依据《房地产管理法》以及国务院之规定告知法院期房不得转让,是否仍然变更合同当事人,请法院依法回复。


综上所述,我国是行政权与司法权分立的,行政部门行使行政权,法院行使裁判权,法院不能替代行政,简而言之,法院只能裁判权利,不能创造权利。在原合同购房人未取得房屋所有权之前,其所有权是不得处分,而期房的合同债权又属于法律禁止转让之范畴。人民法院作为司法机关也应多了解相关行政机关的具体法规和操作,以避免自身发生错误执行的后果。