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仲裁裁决与登记期限限定

发布时间:2018/1/10 9:04:53 浏览次数:42 来源:海西房联


办理不动产权证书是政府登记机构的法定职能,不是房产公司单方可以确定和完成的

  在当前不动产交易活跃的背景下,运用司法手段解决纠纷是维护不动产权利人合法权益、稳定不动产交易市场秩序的必然要求和重要方法。由于不动产登记制度仍在不断完善,登记实践也在不断加深,进一步了解不动产登记和交易的相关诉讼、仲裁案例,有助于登记机构和司法机构依法履行职责。例如,仲裁裁决应如何对不动产权证书颁发和不动产登记办理期限进行限定?限定对象是交易双方还是登记机构?应如何执行?这都是值得注意的问题。

  交易双方协助登记的约定

  2013年11月6日,某房地产开发有限公司(以下简称房产公司)与温某、罗某夫妇签订了商品房买卖合同及补充协议,约定温某、罗某向该房产公司购买在建的某栋某号商品房,该合同约定房屋属于预售,按套出售,交付房屋的期限为2014年12月31日。同时合同明确约定:出卖人应当在商品房交付使用后的540日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,一是买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内,将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房款的5%赔偿买受人损失;二是买受人不退房,出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。

  2014年2月,温某、罗某全额支付了房款。后双方交接房屋,温某、罗某支付相关杂费后入住,并依有关部门的敦促向税务部门缴交了契税。由于房产公司未能依约向相关部门提供办理产权登记所需的资料,致使温某、罗某一直未能取得该商品房的产权证书,双方引发矛盾。经有关部门调处后,房产公司于2016年两次向住户公开承诺为业主办理产权证书的具体时间,但期限届满后,申请人仍未能履行义务。

仲裁与仲裁协议范围

  2016年8月,温某、罗某按照双方在合同中约定的纠纷处理方式向所在市仲裁委员会提起仲裁申请,仲裁请求中的一项为:房产公司在仲裁裁决书生效后10日内办理好不动产权证书,逾期办理,每天应向温某、罗某支付其已付款项总额万分之六的违约金。

  后仲裁委员会对此作出裁决:房产公司应支付自本仲裁送达之日起至办妥合同项下房屋的不动产权证书交付给温某、罗某之日止的违约金,以温某、罗某交付的房屋总价款的日万分之六计付。款项自裁决送达起五日内付清,逾期则按《民事诉讼法》第253条规定处理。

  所在市中级人民法院审理认为:《仲裁法》第58条规定,当事人提出证据证明,裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的,可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的,应当裁定撤销。《最高人民法院关于我国仲裁机构作出的仲裁裁决能否部分撤销问题的批复》规定:“如果裁决事项超过当事人仲裁协议约定的范围,或者不属于当事人申请仲裁的事项,并且上述事项与仲裁机构作出裁决的其他事项是可分的,人民法院可以基于当事人的申请,在查清事实后裁定撤销该超裁部分。”

  经查,案例中双方当事人的仲裁协议(商品房买卖合同)第15条产权登记约定部分仅约定出卖人逾期交付办证资料备案的,买受人可选择要求出卖人按已付房款3%计付的违约金,并未约定本案仲裁裁决所涉的裁决送达之日至产权证办妥交付之日以已付房款日万分之六计付的违约金。另外,本案温某、罗某的仲裁请求为请求出卖人在仲裁裁决生效后10日内办证,逾期则以已付房款日万分之六计付违约金(即迟延履行金),并未提出本案仲裁裁决所涉的仲裁请求,即在办证请求未得到支持的情况下,房产公司仍应承担自裁决送达之日至产权证办妥交付之日止按已付房款日万分之六交付违约金。综上,本案仲裁裁决相关部分既超过了当事人仲裁协议约定的范围,又不属于当事人申请仲裁的事项。

  2017年3月22日,该市中级人民法院作出民事裁定书,撤销仲裁裁决相关部分,即撤销“房产公司应支付自本仲裁送达之日起至办妥合同项下房屋的房地产权证(不动产权证书)交付给温某、罗某之日止的违约金,以温某、罗某交付的房屋总价款的日万分之六计付”这一裁决。

  违约金与登记责任

  本案中,仲裁庭裁决“被申请人应支付自本裁决送达之日起至办妥合同项下房屋的房地产权证(不动产权证)交给申请人之日止的违约金,以申请人已交付的房屋总价款的日万之六计付”,明显不当。

  首先,裁决房产公司支付所谓的惩罚性违约金既无法律依据,亦无合同依据。本案中,双方签订的商品房买卖合同第15条已明确规定了逾期办理房地产权证的违约责任。那么,即便退一步而言,本案中房产公司构成了违约,房产公司所须承担的违约责任就是按该条约定标准计算的违约金。但该裁决既按该条约定承担违约金,又增设了所谓惩罚性违约金,即按已交付的房屋总价款的日万分之六为标准向被购房人支付违约金。这是超越合同加重违约方责任的行为。

  其次,办理不动产权证书是政府登记机构的法定职能。这项职能不是房产公司单方可以确定和完成的。该裁决要求房产公司“自本裁决送达之日起至办妥合同项下房屋的房地产权证”,但颁发不动产权证书是政府的职权,且根据双方签订的合同中关于“出卖人应当在商品房交付使用后的540日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的规定,房产公司的协助义务是指向不动产登记管理部门提交“须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。至于不动产登记管理部门办理好不动产权证书所需时间受多种因素影响,并非房产公司所能控制。因此,该仲裁裁决房产公司要承担“自本裁决送达之日起至办妥合同项下房屋的房地产权证……违约金”,是将政府办证期间及可能出现的政府部门延期办证的责任转嫁到房产公司。

  再次,本案是房屋买卖合同纠纷,而不是借款合同纠纷。房产公司亦已将房产交付给温某、罗某居住使用,温某、罗某支付的是购房款,而不是借款给房产公司。仲裁庭参照《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于借款年利率不超过24%的规定,则属于适用法律不当。

  【来源】《中国不动产》2017年第12期

  【作者】江苏省镇江市润州区人民法院 钱宏祥