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协助执行中,未经首次登记的房屋可直接首次登记给执行申请人

发布时间:2018/1/11 9:26:47 浏览次数:80 来源:海西房联


人民法院的执行员持裁定书和协助执行通知书,请求登记机构办理房屋所有权登记。裁定书裁定事项:……将乙位于某处的房屋折价抵偿给甲。协助执行通知书载明的协助执行事项:将乙位于某处的房屋所有权登记到甲名下。登记人员查询后得知:此房由乙于2005年合法修建,但一直未办理所有权首次登记。试问:登记机构协助人民法院执行未办理所有权首次登记的房屋,该如何办理登记?

  有观点认为,按不动产登记的连续登记原则,人民法院的执行员应当提交建房手续先行将房屋所有权首次登记到乙名下,然后再按执行文书的要求转移登记到甲名下。笔者不支持此观点。

  1.基于人民法院确认权属的法律文书取得他人未经首次登记的房屋的,适用首次登记

  《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。质言之,权利人基于人民法院确认权属的法律文书取得的不动产物权,自该法律文书生效时起,无须登记即依法、即时享有此不动产的物权。据此可知,本案中,人民法院的裁定书载明:将乙位于某处的房屋折价抵偿给甲。表明甲自此裁定书生效时起,无须登记即依法、即时享有此由乙合法建造的房屋的所有权,此裁定书是甲享有房屋所有权的权利凭证,而非权源凭证。在不动产登记实务中,  《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第一款规定,不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记。据此可知,本案中,甲是基于人民法院生效的裁定书取得由乙合法建造的房屋的所有权,在此之前,乙却没有申请将此房屋所有权记载在登记簿上,换言之,人民法院要求登记机构将由乙合法建造的房屋的所有权登记到甲名下,虽然房屋是抵债才归甲所有,但该房屋的所有权是第一次在登记簿上作记载,故适用房屋所有权首次登记,但其中有转移登记的元素。

 2.连续登记原则不适用于基于人民法院确认权属的法律文书取得他人未经登记的房屋产生的登记

  按《物权法》第三十一条规定,非基于法律行为享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。在不动产登记实务中,《不动产登记操作规范(试行)》第1.2.3条第1款规定,未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记。质言之,权利人处分其非基于法律行为享有的不动产物权的,应当先行申请将此不动产物权记载在登记簿上,否则,处分该不动产物权产生的登记不能被记载在登记簿上,基于此处分行为导致的不动产物权变动不产生法律上的效力,此规定确立了不动产的连续登记原则。据此可知,本案中,乙的房屋是由法院裁定抵偿给甲,并不是乙出于自己的意愿处分给甲,即所有权人乙没有因抵债而自行处分自己的房屋,而是人民法院采取强制措施,裁定将乙未办理房屋所有权登记的房屋抵偿给甲,换言之,人民法院要求登记机构将甲基于生效的裁定取得的房屋所有权作登记,而非要求登记机构办理甲处分其基于生效的裁定取得的房屋所有权产生的登记。因此,从本质上讲,人民法院裁定将乙未办理房屋所有权首次登记的房屋抵偿给甲有别于乙自行将房屋处分给甲,故人民法院裁定将乙未经房屋所有权首次登记的房屋抵偿给甲不受《物权法》第三十一条规定的约束。且如前所述,此裁定书是甲享有房屋所有权的权利凭证,而非权源凭证,甲将此房屋所有权通过首次登记途径记载在登记簿上,一是起公示作用,二是为以后申请处分房屋产生的登记打基础,此举也是遵循连续登记原则。所以,本案中,无须先行将房屋所有权首次登记到乙名下,然后再转移登记到甲名下。

  3.登记机构无权质疑人民法院生效的确认权属的法律文书

  《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号)第一条规定,防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。  《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发 [2004]5号)第三条第二款规定,国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释[2010]15号)第二条规定,房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。质言之,基于人民法院执行文书确认的房屋权属,都具有合法性,登记机构无权对其提出质疑,即使按生效的法律文书确定的范围办理了错误的登记,登记机构也不承担任何责任。

  《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函)的通知》 (法[2012]151号)第二条规定,执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》。笔者据此认为,其中“具备初始登记条件”,是指被执行房屋具备合法的用地、规划、竣工手续,但房屋是否具备初始登记条件,属于人民法院审查的范围,登记机构无须审查。人民法院送达执行文书,要求登记机构办理登记时,若同时送达该房屋的用地、规划、竣工手续的,登记机构可以作为该房屋权属来源的“其他材料”收取归档。如果人民法院没有送达的.登记机构无须主动索取。

  【来源】《房地产产权产籍》双月刊2017年第4期

  【作者】刘守君