基本情况

  2017年5月，山东省临朐县城区某小区的六名业主分别持房屋所有权证和登记在原房屋权利人名下的土地使用权证向县不动产登记机构申请转移登记并换发新的不动产权证书。经查询，这六名业主的房屋所有权已多次转移（最多的达到四次），但其土地使用权仍登记在最初的权利人名下。

  造成这一问题的原因，主要是在分散登记时，权利人在房产管理部门办理完房产转移登记后，未按规定持房产证到国土部门办理土地使用权转移登记，以及房产管理部门在办理转移登记时未严格审核土地转移情况，导致房、地权利主体不一致。

  解决办法

  临朐县不动产登记机构接到上述登记申请后，对此类问题进行了全面排查，发现此情况在全县各个住宅小区都普遍存在。本着妥善解决历史遗留问题、主动服务群众的原则，县不动产登记机构组织相关部门和专家进行了专题研究，拟定初步处理意见后报县政府。县政府召开了由法制办、财政、国土、住建、规划、税务等相关部门参加的专题会，研究出台了《关于妥善解决不动产登记有关历史遗留问题的意见》，其中对房地权利主体不一致问题的处理措施如下：第一，对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权登记造成房地权利主体不一致的，不动产登记机构可依据新的不动产登记程序直接办理登记，不再办理土地使用权首次登记。第二，已经办理土地使用权登记，由于未同步办理转移登记造成权利主体不一致的，原则上由原土地权利人到场签字同意，收回土地使用证后办理不动产登记；无法联系到原土地权利人、原权利人不予配合或未在指定时间内到场的，经审查无查封等权利限制情况的，在登记机构门户网站公告15日无异议后，直接办理不动产登记。按照上述处理方式，县不动产登记机构于2017年6月经公告无异议后，为上述业主办理了不动产登记转移手续。到目前为止，同类问题已办理50余起，解决了遗留多年的难题，保证了不动产登记信息的一致性和完整性，维护了群众合法利益。

  经验总结

  房屋所有权已多次转移而土地使用权未相应转移的情形，是分散登记时期遗留下来的突出问题。临朐县处理此问题的经验是：第一，厘清产权交易和权利变动的来龙去脉，查清历次房屋所有权转让的事实和土地登记档案，确保不动产权利变动合法清楚、申请人为合法权利人。第二，深入研究《物权法》等法律法规中“房地一致”原则的适用，力求处理政策有法律和法理上的依据，在不违背法律基本原则和不影响老百姓办证的情况下，通过公告等方式最大限度降低法律风险。第三，尊重历史、面对现实，既要从方便群众角度积极寻找解决问题的最佳途径，又要依法解决房地分别登记情形下已颁发的土地证问题，体现出不动产登记机构的主动作为、勇于担当。

  （提供单位：山东省临朐县国土资源局）

  【来源】《中国不动产》2018年第1期