农村住宅赠与未过户能否撤销赠与协议

作者：张争旺李 建

作者单位：江西省鄱阳县人民法院

案情：

赵某林夫妇系农村百姓，在乡下村庄有一处宅院，2004年颁发了集体土地使用证。2008年赵某林夫妇迁进县城到子女处居住，将宅院交给侄子赵某平夫妇使用。2012年赵某林夫妇与赵某平夫妇签订一份赠与协议，约定：赵某林夫妇将乡下村庄的房屋赠与赵某平夫妇。赵某平夫妇一直使用至今，但未办理过户手续。2015年赵某林的老伴去世。2016年赵某林起诉赵某平夫妇，要求确认双方之间的赠与协议无效，由赵某平夫妇返还房屋。

分歧：

在处理本案过程中，存在两种不同的意见。第一种意见认为，赵某林夫妇将自己所有的房屋赠与赵某平夫妇，赵某平夫妇一直使用，但未办理过户手续，应当返还房屋。第二种意见认为，赵某林夫妇将自己所有的房屋赠与赵某平夫妇的行为，意思表示真实，其内容不违反法律禁止性规定，为合法有效。应判决驳回赵某林要求撤销赠与、返还房屋的诉讼请求。

评析：

笔者同意第二种意见。

根据法律规定，农村宅基地属于农村集体组织所有，本村村民享有使用本村宅基地的权利。村民从本村迁出后，即丧失了该集体组织成员的资格，其原使用的宅基地即应由本村集体组织收回。故赵某林夫妇自将户口从本村迁出后，即丧失了该集体组织成员的资格，其原使用的宅基地亦应由村集体组织收回。赵某林夫妇无权处分宅基地，但可以处分地上物——即其所有的房屋。根据合同法规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，赵某林夫妇与赵某平夫妇的赠与系双方真实、自愿的意思表示，因此赵某林夫妇将属于自己的房屋赠与赵某平夫妇的合同内容是合法有效的。

合同法第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与。本案的关键是赠与财产的权利是否已经转移？房屋属于不动产，对于不动产物权的转移，法律有更严格的规定。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。合同法第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。城市房地产管理法亦明确规定，房地产转让时，应当办理房产变更登记。但是，农村房屋办理过户手续，法律无明确规定，是个空白。

综上所述，应判决驳回赵某林要求撤销赠与、返还房屋的诉讼请求。

转自 不动产实务