来源：无讼阅读 作者：王情操[北京盈科（重庆）律师事务所 律师]
商品房作为人们日常生活中最为重要的固定资产，也是最为慎重选择的商品之一，但是在实践操作中，部分消费对商品房存在房屋质量保证期并不清楚，还有很大一部分消费者不知道商品房质保的具体时间。消费者在遇到商品房质量问题的时候，在保修期的问题上，如何维护自身的合法权益？本文就该问题进行了研究和探讨。
一、商品房保修期的计算
（1）保修期的含义
“房屋保修期”是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。
（2）保修期的起算时间
《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算；商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。”本条中就保修期的界定分为了两个层次。
首先，建设工程承包单位向建设单位交付时承担的保修责任，这个保修期的起算时间通过《建设工程质量管理条例》第39条的规定“建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”可以得出结论，自竣工验收合格之日起计算。
其次，由建设单位向业主交付商品房时承担的保修责任。依据的是《商品房销售管理办法》，该办法第33条中规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”在实务操作中，当出现商品房质量纠纷的时候，开发商和业主出于对自身利益的衡量，对交付之日的界定可能会出现不同的观点，业主往往会主张交付之日应从实际交付房屋钥匙之日起计算，而开发商则会坚持按照合同约定来计算，商品房买卖合同中通常的交房约定时间为竣工验收备案登记后的几个月内，所以不同的时间计算方式会产生不同的保修期期间。
这两种观点在性质上都没有错误，根据我国法律的规定物权的转移可以由当事人进行约定，但是房屋权属的转移应当以登记过户为准。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，所以房屋的交付就可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。当事人可以对实际交付及权利交付的期限进行约定，并设置违约条款。
《商品房买卖合同解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。当然，即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人“交钥匙”义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人等义务。
上述两种交付中，保修期限均不得违反《建设工程质量管理条例》第40条中对各建筑结构的最低保修期的要求，具体要求如下：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
针对开发商向消费者交付商品房中，建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：
1、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
2、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
3、门窗翘裂、五金件损坏1年；
4、管道堵塞2个月；卫生洁具1年；
5、灯具、电器开关6个月；
6、其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。
二、商品房保修期的适用
关于商品房保修期最常见的无非两种情况，一种是在商品房保修期内的责任承担，另一种则是在商品房保修期外的责任承担。保修期内不会存在太大的争议，基本上都是开发商自身的责任，而对于超过保修期的责任，是接下来我们研究的重点。
就如前面所讲，在出现质量问题的时候，消费者和开发商主张的保修期起算点是不一致的，消费者主张实际接房时间的一个很大潜在原因是消费者可能是基于房屋质量或者其他主观、客观的问题存在拒绝接房的情况，那么必然导致按照合同约定的接房时间和实际接房时间有着极长的时间跨度，单纯的认定消费者的接房时间作为起算标准，就无形中增加了开发商的保修负担。在这个问题上，我认为应该具体问题具体分析，首先分析消费者拒绝接房的理由是否合理。
（1）主体结构质量不合格，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”最高法院《商品房买卖合同司法解释》第十二条也明确规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
可见，对于因房屋主体结构和地基基础工程不合格而引起的房屋质量问题，法律赋予了买受人合同解除权和出卖人的损害赔偿责任，在这种情况下，消费者拒绝接房是合情合理的，所以，消费者最终选择接房而不是退房，那么保修期的时间起算点应认定为消费者接房的时候。
（2）其他商品房质量问题，轻微的质量瑕疵不能成为拒绝接收房屋的理由。根据合同法第148条的规定：因标的物的质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。可见，房屋质量瑕疵只有严重程度达到根本性违约，不能实现合同目的时，买受人才可以拒绝收房。如果是一般的质量瑕疵，不影响房屋的正常居住使用，买受人不得拒绝收房。那么在这种情况下，消费者拒绝接房的理由是站不住的，所以消费者自身承担拒绝接房所导致的法律过后，保修期的起算点应按照合同约定来计算。
这里还有一个问题值得注意，消费者在保修期内出现的质量问题，如果是因为发展商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找发展商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。
转自 房地产法
