带房屋的土地收储应如何登记    

在业内，对于政府土地收储行为的认识并未统一，特别是对于地上有建筑物的土地进行收储应如何办理登记在实务中操作也不一致。基本上分成两类的观点，第一种观点认为，按照《土地收储管理办法》第11-15条之规定，均明确要求注销原土地使用权后纳入土地储备，因此房屋所有权也应予以注销，之后土地出让时一并带建筑物出让。第二种观点是认为土地收储是为将来土地出让所储备土地，其应该将地上建筑物拆除，如未拆除的，则不属于收储行为，应为收购的买卖行为。应按房地一体的原则转移至政府名下，也不能用土地出让的名义转让，应以房地一体的二级市场来转让。笔者赞同第二种观点，具体理由如下：

一、土地收储的目的和内容

《土地收储管理办法》第1条规定：“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”的规定可以看出其收储是为给市场提供更多的国有建设用地使用权为目的，是为土地一级出让市场服务的。

《土地收储管理办法》中包含土地收储范围和程序，开发和利用两大章节，其中第18条明确规定了：“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。”

第21条则规定“在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。”通过以上两条的规定可以得出，收储土地上的建筑物仅可临时使用，最终应予以拆除，因此可以得出，如果以不拆除为目的的“土地收储”并不是法律规定上的土地收储，是假借“收储”之名，行房地产购买之实。

二、土地出让是否可以带建筑物出让

《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条规定“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。”第8条规定“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”

而在《关于加大闲置土地处置力度的通知》国土资电发〔2007〕36号第2条中明确规定“实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。”《国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知》国土资发[2007]236号、《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》国土资发〔2010)204号、《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》国土资发【2010】151号等中均有要求需净地方可出让的规定。

通过以上的法规和文件均可得出，带建筑物出让是违反相关法律法规和文件的规定的。

再通过对《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”的分析可以看出，土地使用权的转让应为在建工程或者现房与土地使用权的一并转让。

三、注销地上建筑物一并出让的违反登记规则

《物权法》第146、147和《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条均规定了“房地一体处分”的原则。

《不动产登记暂行条例》第4条规定了“连续稳定”原则，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）中对于土地使用权出让规定了应按首次登记办理，如建筑物与土地使用权一并出让则需《细则》第35条之规定提供竣工、规划等要件，而规划和建设部门是不可能对以前许可和验收过的建筑物超越法律授权而重新再出具相关手续的。

四、带建筑物出让的税收问题

有观点认为，土地出让的时候已经交纳契税，其价款中一并包含了建筑物的价值，因此不存在偷漏税的问题。其实不然，持这种观点的人忽略了其收购该房屋的时候应缴纳的税款问题，如属于政府收储土地，会拆除建筑物再出让的，则此行为无需纳税。而如地上建筑物不拆除的，则属于房地产转让行为，按照《契税暂行条例》第2条和第6条之规定，政府购买非自用办公用途的，也需要交纳契税，因此以土地收储名义来实施的房地产转让就偷逃了这一笔的税费。

综上所述，政府以及地方土地管理部门作为行政机关，更应遵纪守法，按程序办事，不能滥用职权。如属于土地收储行为的，应通知不动产登记机构注销房屋所有权以及土地使用权，但对地上建筑物则只能临时使用，在供地前必须完成拆除和前期开发程序，否则即属于违法。而不拆除地上建筑物的所谓“土地收储”行为，应该按正常的房地产转让程序来办理。