从离婚析产的登记分类引发的思考

案情：日前，经我中心会审会研究后决定对离婚析产业务做进一步明确，在明确的业务办理指导意见中，有分中心对以下内容提出质疑：对于申请办理离婚析产转移登记的房屋系登记为男方或女方单独所有，离婚协议书中明确了该房屋系权利人婚前取得的财产且并未将其明确为共同财产，但在离婚协议中协商将该房屋归属另一方的（含前款第3种情况，即离婚协议书中未提及申请离婚析产转移登记的房屋，但经核实确系男方或女方单独所有的婚前财产，申请双方要求在登记机构现场签署补充协议将该房屋转移登记给另一方的），应当认定为交易行为，按存量房赠与办理。若房管部门联合窗口受理人员执意不予受理的，可直接不经房管部门办理转移登记，但应当收取相关税费缴纳凭证或免税证明，登记费正常按收费文件收取。分中心理由：根据婚姻法第19条，应当允许夫妻双方通过离婚析产对一方婚前财产通过离婚协议约定给另一方也按离婚析产转移登记办理。另一方观点：对于一方将婚前财产协议给另一方的行为应该按赠与办理。

对此问题，笔者不想具体去探讨究竟应该按赠与办理还是按离婚析产来办理，笔者想通过以下几个方面来进行分析。

一、内部管理需要非登记类型选择

从现有的从《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）到《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）中，对于不动产登记类型的划分中仅按不同类型物权设定了首次登记、变更、转移、注销等登记类型，均未进行进一步细化，而从分别登记时代开始，在转移登记中根据不同转移原因来设定二级或者三级的业务类型是登记机构为了更好的进行要件选择和管理而做的分类，其并不是法定登记类型，因此在上述案例中，对于当事人来说，其就是依法申请转移登记，并提供要件，而不动产登记机构是在内部将其归入离婚析产还是赠与并不对当事人的权利义务产生影响。如离婚析产中有赠与的条款，还仍然要求当事人重新填写一份赠与合同就属于不妥的要求了。笔者认为此种情况下应该以当事人提供的原因文件的名称和其他材料来进行归类和审查，而无需去纠结，因为法律上即没有名称不对就不能受理的规定，也没有规定当事人申请转移登记时非得明晰是何种细类来对应那些材料，仅对当事人应提供原因文件做了具体的规定。

二、不同分类对税收审查的影响

有观点认为，此种情况如分类不妥，可能导致国家税收流失的问题。笔者认为，此种观点对于不动产登记机构在税收方面的作用定位有问题。根据《土地增值税暂行条例》第12条、《契税暂行条例》第11条之规定来看，登记机构仅为协助审查当事人是否办理过相关税收手续，即是协助义务。而根据《税收征管法》等相关税收法律法规的规定，均规定税务机构应该对纳税行为的具体征收数额和是否符合减免税条件进行实质性审查。其并不仅按当事人提供的材料名称来判断。如在离婚析产协议中将夫妻财产赠与给子女的，如借名买房、以房抵债、换房协议等等，是否可以减免税收是税务部门需实质性审查的，并不仅仅看登记机构的权属证书的记载来判断。

三、不动产登记证书的附记记载应简洁规范

根据国土部制定的《不动产登记簿填写说明》规定附记“填写需要对不动产权利及其他事项登记情况进一步说明的信息。如土地出让合同或者土地承包合同等编号，共有不动产权发一本证书时的持证人以及必要的历史登记信息等登记机构需要记载的情况。”

《不动产登记证明填写说明》则简单扼要的多，仅规定“记载其他需要填写的事项”，从不动产登记证书的作用来看，其为不动产登记簿的浓缩品，为当事人不动产权利之法定证明，因此记载相关权属信息即可，至于当事人是因何种原因取得或者从何人出承继而来，并非不动产登记证书所需要体现的内容。

四、不动产登记证书记载内容需尊重当事人隐私

一些地方登记机构承继了原房屋登记机构的习惯性做法，在附记中记载权利来源的具体原因，有的登记机构甚至将原产权人的名字，现权利人是因离婚、继承、赠与还是其他什么原因取得该不动产等信息都记载在证书的附记中，以方便审查，此种做法有泄露当事人隐私的嫌疑，实为不妥。