购房人对不动产登记机构对产权人补换证提出行政诉讼的应对

某登记机构咨询，2013年产权人张三提出补证申请并登报，登记机构出具证明6个月后补发证书，后登记机构于1个半月后补发了产权证并办理了抵押登记。2017年李四提出行政诉讼，认为登记机构补证违法，侵害了其购买张三的房屋所有权，问如何处理。

首先，补换证不属于正常的登记类型，在2001年实施的《城市房屋权属登记管理办法》第9条和2008年实施的《房屋登记办法》以及2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》中均未将补换证列入登记类型中。

从本质上来说，补换证仅仅是对权利证书、证明的补发，并不对当事人以及该不动产的权利义务产生影响，仅仅是对权利证书本身的补发而已，这也是其不纳入到登记类型的根本原因。

李四的起诉认为登记机构自身出具的证明中明确六个月后补发，后一个月即补发属于程序违法，那么是否如此呢。

首先，6个月的期限是在2001年实施的《城市房屋权属登记管理办法》第35条中规定的，在2013年已经不再适用。而2013年应适用《房屋登记办法》第26条之规定，而该条并未对公告时间做出明确的规定，而在2012年颁布实施的《房屋登记技术规程》4.4.11  公告期不宜少于5个工作日。因此，1个半月也好，6个月也好，其补发行为都属于符合法律规定的，不存在错误问题。

其次，张三与李四的买卖行为并未在登记机构办理预告登记，登记机构对此买卖并不知情，补换证也后续抵押登记均不属于侵害李四合法权利的问题。

根据《物权法》第14条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，在该房屋所有权尚未从张三转移给李四之前，张三是补换证也好，抵押房屋也好，其都属于对自身权利的处分，并不受限制。其应该承担的是无法履行合同约定的违约责任。

因此，李四的损失应该通过民事诉讼的程序来进行，根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然是针对开发商与购房人的，但其第8条也有类似的规定，如买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

首先，李四不是补换证行为的利害关系人，根据《行政诉讼法》第2条之规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”补换证行为本身并未侵害到李四的合法利益，李四的利益受侵害在于张三未依照合同的约定履行房屋所有权转移的合同义务。

其次，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第2条第2款的规定“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”

因此登记机构在应对此类案件时，应当以要求人民法院依法驳回当事人的诉讼请求。

友情提示，房屋买卖属于重大投资事项，购房人应该尽量采取合同网签、预告登记、买卖资金监管等手段来维护自身利益。