Q：请教一个房改房土地用途的问题。

  我在研究出售公有住房的可售范围和集资建房的合法范围，自国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）开始规范市场，国务院《关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发〔1998〕23号）强调继续发展，建设部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房〔1999〕209号）明确可售范围，但均未提及土地用途。请问：1.公有住房是否必须建在住宅用地上才可以出售？2.如现在业主持有房产证，土地系工业用地/教育用地，可否办理不动产权证书？3.是否有相关允许改变房改房土地用途的文件予以支持？

  A：既然是房改，住户完全可以享受房改政策。当住户符合条件出售房改房的时候再说土地性质的问题。

  B：1.土地用途按出让或划拔文件上的用途登记，房屋按规划手续上的用途登记。登记的证据合法、真实有效。2.不管什么房，出让土地上的可以自由转让，划拨土地上的需要县级以上政府批了才可以转让。

  A：楼主的意思是首次房改的时候土地就解决了，但实际中首次房改的时候土地问题都是搁置的，房改户再次过户的时候才会说土地问题。

  Q：1986年通过的《土地管理法》已经明确土地用途管制了，但在十年后的房改文件里却没有提及。现在有些房改房的业主所持有的房产证指向工业用地/教育用地上，甚至建筑是在宗地里面无法单独分割，该栋建筑上的房产证就被孤悬起来没法办证了。

  C：以前办过的要尊重历史。

  B：按共用宗处理比较妥当。如果是楼外一米五，那是不是还要考虑共用通行消防通道的問题呢？

  Q：本地一向是做土地分摊的，还有个证叫“土地分割证”。

  B：房证都发了，不登记土地使用权？不能成空中楼阁吧？！

  D：主要是涉及计算土地出让金、评估不动产价值等计算金额问题，不然这土地的分摊面积都是个象征性的数字，只要在证书上记载总宗地的宗地面积就行了。

  Q：土地出让金才是最重要的。

  B：房改房的土地必须办理出让手续吗？

  Q：出售的时候就要了。按说划拨土地上的房屋出售时都要缴纳土地出让金，现实里很多地方改为收取一成的划拨收益。

  C：可以保留划拨收益金。

  B：房改房需要缴纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%。房改房在上市出售并且缴纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。

  C：土地用途不一致的按照实际用途为准，用于商业的另外核算。

  点 评：

  秦 俊（镇江市不动产登记局）

  根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）规定，“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”“城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售”。结合房改房出售的实际流程，可以推定已售公有住房均经地方人民政府审批。

  根据国土资源部《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》（国土资发〔2002〕31号）规定，“职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续”“在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。可以推定，即使房改所涉房屋土地使用权取得方式原为出让，在职工以成本价购买时，政府其实收回了土地使用权，并以划拨的方式重新向买受人供地了。因此，已售公有住房上市出售的，应按照规定缴纳土地收益。

  实践中，土地使用权登记滞后于房屋所有权登记。但对于房改售房的土地使用权确权及登记，宜根据上述两个推定“简化登记手续，提高办事效率，加快办证速度”。

  【来源】《中国房地产》2018年第1期上旬刊