案   例

  2012年6月，某市不动产登记机构将一套商品房的所有权人由曾某转移登记为宋某。2015年5月，刘某以曾某已于2007年死亡且已办理户口注销为由，向人民法院提起诉讼，要求撤销登记机构为宋某办理转移登记的行政行为。不动产登记机构以刘某不具有主体资格、已过诉讼时效为由答辩。一审法院认为，刘某是曾某的法定继承人之一，与被诉行政行为具有利害关系，有权提起诉讼；刘某因两年后才知道被诉行政行为，起诉未过诉讼时效；无证据显示不动产登记机构未尽到审查义务，但因曾某死亡，故转移登记的事实基础已不存在。一审法院判决：确认登记机构的该转移登记行为违法。刘某不服一审判决，提起上诉。

  疑   惑

  1.如何确定不动产登记案件的诉讼时效？

  2.法院判决是否撤销不动产登记行为，主要从哪方面进行审查？

  解   析

  《行政诉讼法》第46条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道做出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为做出之日起超过二十年，其他案件自行政行为做出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第41条的规定，行政机关做出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，被诉行政行为做出日期为2012年6月，但未告知利害关系人诉期和诉权，刘某的起诉期限应从知道或应当知道之日起计算，如果登记机构主张其

  超过诉讼时效，应当承担举证责任。由于其未提供相应证据，一审法院未支持超过诉讼时效的主张。

  不动产物权登记生效的特点，导致相当部分当事人误以为撤销不动产登记行为是解决民事争议的最佳途径，从而纷纷启动以不动产登记机构为被告的行政诉讼程序。从法律性质上看，不动产登记方面的行政诉讼标的是登记行为本身，人民法院主要审查的是登记行为的合法性，而不会主动审查登记所依据的基础法律关系实质内容。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定,当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

  人民法院判决是否撤销不动产登记行为，主要从事实依据和程序方面予以审查。在判定登记机构是否履行了必要审查义务方面，目前没有具体的法律规定和统一的判断标准。一般情况下，既考虑登记人员是否尽了合理审慎的注意义务，又要考虑现有的技术条件、登记机构现有的设施条件等，而不是简单地从结果错误上倒推登记机构的失职。二审法院认为，本案转移登记行为所依据的民事法律关系是2012年2月案外人以曾某名义与宋某签订的《房屋买卖合同》，在该合同的效力未被确认无效或撤销的前提下，刘某起诉要求撤销本案被诉房屋转移登记行为不具备相应事实依据，对其起诉依法应予驳回。一审法院对本案做出实体判决不当，应予撤销。驳回刘某的起诉。

  【来源】《中国不动产》2018年第2期

  【作者】国土资源部不动产登记中心  钟京涛