按照“尊重历史、面对现实”的原则,在工作实践中区别对待，推进不动产登记系统化、标准化，更好地服务广大商铺业主

摄影/顾美玲

  为研究开放式商铺摊床的土地权利配赋，采用对比分析法，按照“尊重历史、现状分析”的原则,探索开放式商铺摊床的土地权利配赋模式，使商铺摊床的土地使用权利分摊依法合理，定位准确，实现不动产统一登记。

  不动产统一登记的实践中，经常遇到非住宅性质的房屋登记，其中商业用途比例较大。《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）中对于商业用途的开放式商铺摊床房地关联以及土地权利配赋的规定不够明确，导致各地不动产登记机构在处理这类业务时无法把握标准，从技术上给不动产登记数据信息平台操作留下安全隐患。作者在理解相关专家文献的基础上，分析和研究开放式商铺不动产登记的土地权利配赋模式，谨向业内同行提供一些见解。

  土地权利配赋的实际困难

  在相关问题的研究中，不少学者主张：物权的本质是将特定的物直接归属于特定的主体，物权特定原则具体体现为不动产登记单元具有独立使用功能及界限封闭的空间。因此，物权的客体是特定的，即权利人所享有的物权，无论是所有权还是担保物权、用益物权都应指向单个的物。

  基于这种概念，虽然个别商业用途房屋中的商铺在空间上能够明确固定界限（能在地面上打地钉或镶嵌铜条），并具有独立使用且有明确唯一的房屋编号（个别商铺早期已经取得房屋所有权证），但是土地权利配赋却出现了较大困难。由于历史的原因，很多商场仅仅是对开放式卖场进行形式上的面积分割，从权属图件到现场分布现状已经无法辨别，恢复划线、地钉或铜条等权属使用界线已经不可能，直接影响到土地权利配赋的准确性和公平性。

  土地权利配赋的不同模式

  《规范》中规定有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。也就是说商业用途房屋中的开放式商铺可以进行不动产登记，但没有明确如何进行房地关联及土地权利配赋。目前各地在实践中采取的登记模式不尽相同，主要有三种情形。

  不予登记模式。有些不动产登记机构认为，建筑物区分所有权包含三个要素，即专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同关系所产生的成员权。而专有部分是区分建筑物的核心部分，共有部分是将建筑物划分为若干个专有部分而形成的，两者缺一不可。开放式商铺实际上分属于多个不同的所有者，从构造上、使用上都不具有完全的独立性，只有作为一个整体来实现使用价值，使用面积概念上的分割始终不是实体分割。因此，一些地区只对于商场的总体建筑进行不动产登记，商铺摊床则不登记。

  虚拟产权面积分摊模式。通常情况下多数购买者对自己所购买的开放式商铺并不直接占有，而是通过出租摊床使用权进行经营，不产生权利界线的问题，也就是不存在商铺空间权利争议问题。因此，有些地方的不动产登记机构就将每个开放式商铺都视为可以分割出售的，土地权利按照虚拟房屋建筑面积进行分摊，开展不动产登记业务。

  实际使用面积分摊模式。还有的不动产登记机构认为，商铺权利性质属于按份共有，商场属于多个所有权人，产权人应依投资份额占有相应比例（建筑面积大小）。因此，商铺的所有者必须依合同上标注的编号、位置、尺寸，在实地用划线、地钉或铜条等形式予以空间固定，按合法登记的建筑面积分摊土地使用权，进行不动产统一登记。

摄影/顾美玲

  土地权利配赋的模式探索

  在过去长期的房地登记实践中，出现过两种土地权利配赋模式。

  和而同分法。和而同分法的土地权利配赋思路是忽略商铺在使用区位上的优劣差异，统一按照业主购买的建筑面积进行土地面积分摊，保证其合法持有相应份额的房权和地权。在此模式下，房屋、国土部门及不动产登记机构可以忽略商业类房产形式分割和实体分割的现实差异，在整幢房屋具有完整土地权利的基础上，按照《物权法》“一物一权”的基本原则，综合考虑开放式商铺在观念上、使用上和法律上的独立属性，进行房地关联和土地权利配赋，使每个业主都明确获得自己相应数量的房屋所有权和土地使用权。这种模式在虚拟产权的基础上细化物权功能，在过去的登记工作中解决过不少历史遗留的开放式商铺法律纠纷，并为理顺整合房地数据提供了实践上的可能性。

  房分地总法。房分地总法的权利配赋思路即每个投资者的商铺与商铺之间在空间结构上是相互连接的，即每个商铺不可能离开其他商铺而独立存在。从房屋产权角度看，可以对一个商场整体进行分割，将分割出的面积出售给不同的投资者，但应该将建筑物占有的土地作为整体，按照总数登记而不必进行对应分摊。在此模式下，所有业主仅对自己经营使用的建筑物按照平面空间（建筑面积）进行所有权登记，土地使用权则登记为整个商场的土地权利面积。

  综上分析，和而同分法存在土地分摊计算数据量大、历史数据核实难等缺点，但对于解决历史产权登记问题及土地权利性质发生变化的商业类不动产具有较大优势。房分地总法则因为土地使用权不再进行分摊计算和汇总统计，减轻了数据计算工作量，也维护了业主共同持有该土地使用权的法律基础。

  房分地总法的配赋思路在目前情况下使用较为普遍。建议按照“尊重历史、面对现实”的原则,按照目前国土资源部相关规定，在工作实践中区别对待，处理开放式商铺的土地权利配赋问题，推进不动产登记系统化、标准化，更好地服务广大商铺业主。

  【来源】《中国不动产》2018年第1期

  【作者】齐齐哈尔市不动产登记中心  于福臣