当前，一些大城市中心城区小区规划车位比较紧张，严重不足，但在中心城区的外围或是一些小城市，业主既不购买，也不租赁，小区规划车位往往大量闲置。一些房地产开发企业（以下简称“开发企业”）为了加快回笼资金，将小区规划车位对外销售，并要求不动产登记机构办理权属转移登记，这类业务是否应该受理呢？

  《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

  依据《物权法》第74条的规定，实际上已暗含小区规划车位归开发企业所有，如果小区规划车位不归开发企业所有，开发企业是没有资格将规划车位通过出售、附赠或出租等方式约定给购房者的。

  与此同时，从《物权法》第74条的规定来看，并没有禁止小区规划车位让小区以外的人购买，仅仅使用了“首先满足业主的需要”这样的表述。什么叫“首先满足”呢？这里要区分开“首先满足”和“优先购买”两个不同的概念。所谓“优先购买”，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。比如，房屋承租人具有优先购买权，出租人出卖房屋，标价100万元的同等条件下，承租人具有优先购买权，但若另一方愿出价120万元，则承租人除非也出价120万元，否则他就失去了优先购买的权利。至于“首先满足”，则完全不是这个概念。“首先”与“优先”并不等同，不能说谁出价更高，小区规划车位就归谁所有。比如，一个规划车位标价10万元，本小区业主愿意出价10万元，而本小区以外的业主愿出价12万元，该车位是不是就应出卖给该小区以外的业主呢？这样的理解显然是不对的。《物权法》第74条“应当首先满足业主的需要”的规定属于强制性规范，小区规划车位是为小区业主服务的，其涉及小区内不特定多数人的利益，在某种程度上具有一定的公益属性，从维护社会稳定和规范生活秩序角度出发，还应当将其界定为效力性强制性规定，开发企业违背该规定将小区规划车位对外销售签订的合同应属无效，只有这样，才能实现立法目的。

  当然，现实中“首先满足”的规范操作确实不好设计。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。比如，规划配置比例小区车位、车库与房屋套数比是1：1，那么业主按此比例购买，一户业主拥有该小区一套房屋，购买一个车位可以认定首先满足了其需要，开发企业超过规划法定配置比例多修的车位应当可以对外销售。但现实中的问题是，即使在规划法定配置比例内，很多业主也没有表示购买，从而产生大量规划配置车位的闲置，此种规划法定配置的车位可否对外销售呢？目前，各地已经有几种操作方案来界定“首先满足业主的需要”。

  第一种方案，开发企业在对外销售时，让小区内的业主签字承诺现有小区车位、车库已经满足了其需求，以后不再购买，然后将剩余的车位对外销售。但这样的制度设计几乎无操作可言，因为业主即便现在不购买，一般也不会签字承诺车位、车库满足了其需求，以后不再购买。

  第二种方案，开发企业通过公证的方式发布公告，要求小区内业主在一定期限（比如一个月内）作出是否购买车位的意思表示，如果在规定的期限内，小区业主不购买，即视为已满足了小区业主的需求，然后，将剩余的小区车位对外销售。但是此种操作方案缺乏法律依据。“首先满足”必须在开发企业规定的期限内吗？难道小区业主只能在规定的期限内购买车位？过了规定的期限后，小区业主就不能购买了吗？因为，目前并没有相应的法律法规规定了“首先满足”的时间限度，开发企业强制规定的期限法律依据明显不足。

  第三种方案，也是开发企业通过公证方式发布公告，要求小区业主在一定期限（比如一个月内）做出是否购买车位的意思表示，如果在规定的期限内，小区业主不购买，即视为已满足了业主的需求。对于剩余的小区车位，要求开发企业对外整体转移，不得拆零销售，而且整体转让的受让方必须承诺再次转移时，必须“首先满足”小区业主的需要。此种方案看起来更为合理，更多地考虑了小区业主们的利益，但实际上仍有第二种操作方案的问题，即没有相应的法律法规规定了“首先满足”的时间限度，法律依据同样明显不足。

  需要指出的是，《物权法》第74条关于“应当首先满足业主的需要”规定，不仅仅限定于开发企业出售小区规划车位时，即便业主取得小区车位权属后再行出售其个人车位时，仍然要受这一规定的约束。

  综上所述，按照《物权法》第74条规定的反面解释，小区规划车位、车库在“首先满足”了小区业主需要的前提下，即可对外销售。但实践中不得不面临现有法律法规对“首先满足业主的需要”并无时间限制的问题，业主现在不购买，并不意味着未来没有购买的需求。因此，开发企业强制规定小区业主必须在一定期限内做出是否购买规划法定配置车位的承诺依据明显不足，有霸王条款嫌疑，现实中很可能会遭到法院的否定性评价。理论上，只要规划法定配置的车位满足使用功能，在其合理使用年限内，只要小区业主提出了需要，开发企业或是已取得车位权属的业主在处分其车位时，都应受《物权法》第74条“应当首先满足业主的需要”规定的约束。规划法定配置的车位本就是为小区配套而修建的，如果规划法定配置的小区车位可以对外销售，就失去了为本小区配套服务的功效。面对规划法定配置的小区车位大量闲置的情形，开发企业可以通过租赁等形式盘活。

  【来源】《中国不动产》2018年第3期

  【作者】四川省社会科学院房地产研究中心  刁其怀