千寻 09:01
大家好，我一直潜水，暗中学习，今天想跟大家探讨一个话题“划拨土地使用权被法院拍卖后，登记机构怎么办？”
中原人士 09:03
拿来出让金缴纳凭证就可以办
千寻 09:08
那需要向县级以上政府递交“呈报表”审批合格之后，再予办理吗？可是，如果审批后是拆迁红线范围内，就办不了了啊
中原人士 09:09
依嘱托登记无需审批
千寻 09:09
拍卖成功，但审批不通过，有这种情况吗
中原人士 09:09
只需要国土局核算出让金并开具缴款通知书
千寻 09:10
我们昆明不动产好像有点不一样，得先审批
中原人士 09:14
@千寻?转让审批是前置审批，行政许可事项，也就是说有可能不同意原划拨土地使用权人转让
中原人士 09:15
你这个已经由人民法院以生效法律文书导致土地使用权转移给现在的受让人了，你打算让政府审批什么
梅 11:33
先到利用股补办用地手续补缴士地出让金后再办理转移登记
無早 11:46
@中原人士 政府可以不审批，但办之前最好向法院做出审查建议。我们刚刚遇到这类问题，给法院送达了审查建议，建议政府审批、缴纳出让金后，再协助执行。如果法院坚持执行，我们就按协助执行内容办。高老师的有出让金凭证就办，是不是有扩大执行内容的嫌疑，另外，司法判决不能取代行政审批，现在是有规定的。
中原人士 11:48
这个问题我的看法是这样，房地产管理法四十条已经明确，划拨地转让审批，政府审批的内容就是是否准予转让。
中原人士 11:49
现在这是人民法院生效法律文书导致土地使用权已经转移
中原人士 11:49
因此政府不需要再审批
無早 11:49
划拨土地使用权协助执行问题，最高法明确，协助执行裁定前，要征求土地部门意见
中原人士 11:49
司法高于行政
中原人士 11:50
转让审批是行政许可
無早 11:50
但司法不能代替政府审批权 @中原人士
無早 11:51
我们发送审查建议后，法院明确再研究案情，至少现在没说必须按执行办
中原人士 11:52
法发2004年5号文件规定需要先征求国土部门意见的是集体土地
中原人士 11:52
不是划拨土地
中原人士 11:52
你不要扩大文件规定
無早 11:52
法院自己的意见也是司法裁定不能代替政府审批
中原人士 11:53
你的说法有没有依据
無早 11:53
所以法院对我们的审查建议很慎重
無早 11:56
房地产管理法、出让转让条例，划拨土地管理办法、（2004）5号文件
無早 11:57
咱们的依据一样，中原老师
無早 12:01
法院的意见是，正常的土地转让怎么办，需要政府审批的，法院裁定前，应当通过审批，是不能以裁定代替政府审批。裁定协助执行的只是权利转移
無早 12:03
当然，我们这个案子的协调，是我与法院协调的，审查建议最终能否采纳，还不知道，在这里只是探讨
無早 12:07
但司法裁定不能取代行政审批的原则，法院是认可的
中原人士 12:13
没经历过不要想当然
中原人士 12:13
你让人家去审批
中原人士 12:13
利用科如果也跟你一样真的报政府审批
中原人士 12:13
主管副市长不骂你们局长才怪了
中原人士 12:14
法院都判给他了，你让我审什么？
無早 12:54
审查建议，也不是让登记机构要求审批机关去履行审批，只是告诉法院，划拨土地转让，需要政府审批，需要缴纳土地出让金，你法院认为我们建议的对，那就撤回执行，或告诉登记机构暂停办理，待完善审批手续后再启动执行；认为我们的建议不对，坚持让我们执行，我们按执行通知要求内容执行就是，执行内容又没让你把划拨执行成出让，你要求出让金凭证，办成出让，是不是扩大了执行范围，执行内容让把某某的不动产证变更到某某名下，只要求换名，其它没让你办，那么，我认为，还是保留划拨，才没有扩大执行范围。
中原人士 13:01
保留划拨才是违反规定
中原人士 13:02
国土部专门出文明确过
中原人士 13:02
不符合划拨目录的必须办理有偿使用
無早 13:04
我们在等法院回复意见，中院老师
中原人士 13:04
法院不会同意你的观点
無早 13:04
还不知道
李炜 13:06
提审查建议是对的
李炜 13:06
有理有节
無早 13:07
同不同意，我们已经履行了告知义务，我们没有实质性审查协助执行内容对错的义务
中原人士 13:11
@李炜?有什么法律依据没有
李炜 13:13
法发2004 5号有规定
李炜 13:14
不能拒绝法院，有问题可以提审查建议
中原人士 13:14
现在明显没问题
中原人士 13:15
他这个问题就不成立
無早 13:28
只是探讨，两位老师，法院还没表态，今天才送去审查建议，静等回复，法院支持或不支持我们的建议，我认为我们的做法都没错，反而能使登记人员更安全。
鱼龙百变 13:31
建议不停止协助
鱼龙百变 13:31
只是实务可以稍微慢点办
無早 13:31
作为登记中心法务人员，有义务把风险降到最低，虽然依协执办理的登记不可诉
無早 13:32
已经和法院沟通，他们让等通知。鱼龙老师
無早 14:06
@上杉 我们认为行政不能对抗司法，我们对司法裁定有疑问，就建议提醒，这也是法律赋予我们的权利，法院改变不改变裁定结果，是他们的事，就是判错了，和我们无关，我们建议提醒了，更没有责任，堵死法院推脱责任这道门，这也是我的小人之心。[呲牙]
中原人士 14:06
机械的执行规定只能搬起石头砸自己的脚
中原人士 14:08
发审查建议只能有两种结果，一种是不理你
中原人士 14:08
一种是同意你的说法
中原人士 14:09
然后受让人去局里真的申请转让审批
中原人士 14:09
局里要么受理
中原人士 14:09
要么不受理
中原人士 14:09
受理了，报上去，市长一定骂你们局长
中原人士 14:09
不受理，老百姓上访，局长骂你们多事。
中原人士 14:09
不信就走着瞧
無早 14:10
不理我的结果也考虑到了，最后限什么时间前回复，逾期按照协助内容办理
無早 14:10
我们没说不办呀，中原老师
無早 14:11
明着说不办，法院会处罚我们的
中原人士 14:11
发了审查建议，法院不理你，你还是办了，和不发审查建议，直接办，有什么区别？
無早 14:11
有
無早 14:11
万一我们对了呢
無早 14:12
万一法院改变了呢
無早 14:12
至少我们进到提醒义务了
中原人士 14:13
那就是我给你分析的结果
中原人士 14:13
不怕法院不理你，就怕法院支持你
中原人士 14:13
法院真的想看你的笑话
中原人士 14:13
真就支持你了
中原人士 14:14
你回头自己就知道什么叫搬起石头砸自己的脚了
上杉 14:15
根据我们本地的经验，没啥问题，就按划拨也办过。本地法院也理解和支持我们的行为。
中原人士 14:16
@上杉?不符合划拨目录的办划拨，造成出让金流失，玩忽职守加渎职
中原人士 14:17
滥用职权也说得过去
中原人士 14:18
法院只说让你办理转移登记
中原人士 14:19
没说可以免除应当缴纳的出让金
無早 14:22
[憨笑]给法院发个审查建议，不算滥用职权吧，中原老师
中原人士 14:23
不算，但是按维持划拨执行肯定算
中原人士 14:24
使用权不是所有权
中原人士 14:24
不要把土地当房屋
中原人士 14:24
用房屋登记办法的老思维去指导土地登记业务，早晚吃大亏
無早 14:25
但法院也没让你出让，就算按你的说法办理成出让，用途等用地规划条件怎么办？谁来界定
無早 14:26
出让金谁来收，没有规划条件，国土局敢收出让金吗
中原人士 14:26
国土局收出让金
中原人士 14:26
规划设计条件可以不用改变
無早 14:27
代收
中原人士 14:27
如果需要改变
中原人士 14:27
申请人会提出申请的
中原人士 14:28
法院让你改变了吗
無早 14:28
也没让你改变划拨呀
無早 14:28
也没让你改变划拨呀
無早 14:28
你怎么改变了
無早 14:29
这本来就是一个有争议的话题，中原老师
中原人士 14:31
受让主体符合划拨目录吗？
中原人士 14:31
国土部有规定
無早 14:32
为什么法律规定强调划拨转让有审批限制，出让只要规划条件不变，转让没有审批限制
無早 14:33
私人之间的抵债
無早 14:33
协商一致经法院裁定执行的
中原人士 14:38
别光盯着最高法的文件，就算你不是国土出身，作为不动产登记工作主管部门国土部的文件你也是要学习的
無早 14:41
1、我们这里不是试点区域；2、我们没有不让转让，只是提醒应当履行完法定手续后，办理转移登记，我们认为，协助执行办理和正常办理的区别，只有依嘱托和依申请，登记启动方式的不同，其他要求应该一样
無早 14:50
不动产登记中心虽然是国土部门的下属单位，但不动产登记中心不能把国土部门所有的事都干了，我们履行好登记职责就行了，出让不出让，那是国土局的管理职责，登记中心没有管理职责，就探讨问题而言，国土局没办理出让，法院没要求出让，登记中心哪来的权利要求财政局把出让金收了，财政局能听不动产登记中心的？我们又哪来的权利在没有审批手续的情况下，把划拨变成出让。
李炜 14:51
说的对
千寻 17:16
谢谢两位，我受益匪浅，最后我也侧重于先审批，再办。 不过要是人民政府那里审批不过，取得拍卖的人拿不到证，难道只能等着拆迁？这样好像也有损权利人的利益
無早 17:20
@千寻 竞得人的权益，有法院保护，法院认为协助执行没问题，不审批我们也得办，法院认为有问题，会撤销协助执行通知的，法院会另寻救济途径。你把它理解成死路，不对
（一）《最高人民法院关于人民法院执行以划拨方式取得的土地使用权的请示的答复》（〔2005〕执他字第15号）
安徽省高级人民法院：
你院〔2004〕皖执监字第175号《关于中国农业银行砀山县支行申请执行安徽省国营砀山葡萄酒罐头工业公司、安徽省砀山果园场借款合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
经审查，原则同意你院审判委员会倾向性意见。宿州市中级人民法院〔2003〕宿中法执字第130—1号民事裁定书所处置的财产虽然涉及国有划拨土地使用权，但事先已经双方当事人同意，事后砀山县土地主管部门又予以认可，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定及国家土地局〔1997〕国土函字第96号《对最高人民法院法经〔1997〕18号函的复函》精神。因此，宿州市中级人民法院上述民事裁定并无不当。但是在具体工作中应严格程序，注意及时同相关部门沟通协商。
（二）《国家土地管理局对最高人民法院法经（1997）18号函的复函》（国土函字[1997]第96号）
四、对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。
凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门同意；补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续。方可取得土地使用权。
（三）最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函（法办[2006]610号）
建设部办公厅：
你部《关于房地产权属登记机关协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的函》（建住房函[2006]281号）收悉。经研究，函复如下：
一、根据最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（法释[2004]6号）的规定，行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助时缩小或扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。
二、根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第三条规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。
三、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二十八条规定，对已被人民法院查封的财产，其他人民法院可以进行轮候查封。查封解除的，登记在先的轮候查封即自动生效。在查封尚未解除之前，轮候查封的法院要求协助处置查封标的物的，房地产管理部门应当及时告知查封法院，以便人民法院之间及时协调，在协调期间，协助执行的义务机关暂停协助执行事项。轮候查封的法院违法要求协助义务机关处置查封标的物造成执行申请人损失的，应当进行执行回转，无法执行回转的，根据《最高人民法院关于审理人民法院国家赔偿确认案件若干问题的规定（试行）》（法释[2004]10号）第十一条第（八）项的规定，由错误发出协助执行通知的法院承担司法赔偿责任，协助执行义务机关不承担赔偿责任。
此复。
二○○六年十二月十五日
从以上三个文件的规定，可以看出，法院未与国土管理部门沟通就要求协助办理划拨土地的转让对登记部门来说是存在风险的，虽然协助执行行为不可诉，但稳妥期间，对法院提出审查建议是上策。从最高法的回复来看，法院也需要先沟通行政部门，而不是盲目要求协助，法院有时候对一些专业部门的法律法规也有不到位的时候，因此加强沟通是双方共赢的局面。
对话中的内容都是个人观点，请大家谨慎采用。
转自 鱼龙聊房
