有登记机构咨询，自然人申请抵押登记的，是否可以办理最高额抵押登记。探讨时有两种不同的观点，第一种观点认为，自然人借贷属于实践合同，交付才生效，因此不能为不生效的借款办理抵押登记。另一种观点认为，借款合同成立即可以办理登记，当事人双方也可以约定多次，分批出借资金，因此也符合最高额抵押的办理条件。

笔者支持第二种观点。

一、什么是合同成立和生效

所谓合同的成立，是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思表示一致而建立了合同关系，表明了合同订立过程的完结。

所谓合同的生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。因为合同成立并具备一定的要件后便能产生一定的法律效力。但这种法律效力并不是指合同能够像法律那样产生约束力，而是指符合法定生效要件的合同，便可以受到法律的保护，并能够产生合同当事人所预期的法律后果。

合同生效的条件是判断合同是否具有法律效力的标准。对合同生效的构成要件，《合同法》并没有做出明确的规定。但从逻辑上看，合同只有成立，才能考察其是否有效，合同成立是合同生效的前提。因此，合同成立的要件也可以看成合同生效的要件。有些合同，还须具备特殊要件方能生效。这些合同主要包括两种情形：一是附条件和附期限的合同。即当事人根据《合同法》第四十五条、第四十六条的规定：“附生效条件的合同，自条件成就时生效。”“附生效期限的合同，自期限届至时生效。”所订立的合同，在所附条件成就时或所附生效时间到来时，合同才能生效：二是有些合同必须具备法律所要求的形式。《民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特殊形式的，应当依照法律规定。”《合同法》第四十四条第三款所规定的：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”即依照法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效时，在办理了批准、登记等手续后，合同才能生效。例如实践性合同就属于成立但并未生效的合同。而自然人借款合同即属于实践性合同，根据《合同法》第210条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”

二、登记的要求

综合《物权法》《担保法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规中均未明确规定申请抵押的主债权合同必须是生效合同。而通过结合《担保法》第2条规定：“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。”以及《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第66条规定：“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。”等相关条款综合分析均表明自然人之间的借贷是可以办理抵押登记的。

《担保法》第44条和《细则》第66条关于抵押登记要件的规定中均只规定需提交主合同即可，并未对主合同的效力问题作出明确的规定。

三、主合同无效的后果

如债权人未实际履行借款合同，则根据《合同法》210条和52条第5款之规定借款合同会导致无效的后果。而《合同法》第58条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于自然人借贷未实际发生，因此也不存在损失问题。故而可以由当事人根据《细则》第70条和《不动产登记操作规范（试行）》14.4的规定来申请注销抵押权登记。如抵押权人不配合的，则抵押人可以通过诉讼来解决。

综上所述，在目前的法律规范中均无自然人借贷不能办理最高额抵押的规定，因此根据依申请登记的原则和合法登记的规则应当予以办理，而当事人之间的合同履行和纠纷等问题则应由当事人之间自行解决。