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冯某购买张某二手房并全额支付房款，先后两次办理过户均因冯某购房资料不完整未能成功，急于腾出购房资质换房的张某将冯某诉至法庭，要求行使约定解除权。一审法院经审理认为冯某提供购房所需资料不完整，导致无法办理房屋所有权转移登记，并不必然构成根本违约，合同仍可继续履行，故判决张某配合冯某过户，冯某向张某支付违约金。北京市三中院二审经审理认为冯某行为已经符合双方于《补充协议》中约定的根本违约条件，张某有权行使合同解除权，故改判合同解除，并恢复至合同签订前之状态。
案情简介：2015年12月16日，冯某与张某通过房地产经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于当日支付定金10万元。2016年3月17日双方签订《补充协议》，其中协议约定由于卖房人张某急需腾出房屋指标再行购房。当日，冯某将剩余房款195万元全额支付张某，当日与冯某前往房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续，因冯某提供的资料不全而未能办理成功。冯某未更改相关资料，于2016年3月22日再次申请房屋所有权转移登记，张某于2016年3月22日再次配合冯某办理房屋所有权转移登记，仍未成功。双方纠纷就此产生。
一审法院经审理后认为，合同签订后，冯某依约向张某支付了10万元定金，并随后将剩余购房款195万元一次性全额支付张某，履行了合同约定的付款义务。之后，张某随同冯某前往房屋权属登记部门办理房屋所有权转移登记过程中，因冯某提供的相关资料不完整未能办理成功。但是，冯某提供购房所需资料不完整，导致无法办理房屋所有权转移登记，并不必然构成根本违约，只有导致始终根本无法办理房屋所有权转移登记手续，才构成根本违约。故判决张某配合冯某过户，冯某向张某支付违约金。
一审判决后，冯某及张某均不服，上诉至北京市三中院，冯某认为己方已支付合同全部价款，张某收到房款后拒绝过户构成根本违约；张某认为其合同目的除了获得合同价款，还有腾出购房资质换房，因冯某原因导致其换房成本上升，按照双方签订的补充协议，合同约定解除条件已成就，其有权行使合同解除权。
二审经审理认为， 张某的合同目的，不单单系为获得2015年12月16日《北京市存量房屋买卖合同》中约定的205万房屋价款，而系包括及时过户涉案房屋腾出购房资质，再以其卖出涉案房屋相对对等的价格另行购买房屋。冯某在2016年3月17日，因其个人购房资质资料问题，导致当日无法过户成功，其在未对其购房资质材料进行修改的情况下，于2016年3月22日再次申请过户仍未成功，故其对涉案房屋不能办理过户登记，存在重大过错。张某两次配合冯某进行房屋产权转移登记，已尽到合同约定义务。2016年4月5日，在冯某通知张某其已修改个人购房资质信息希望张某再次配合其办理房屋产权登记时，已超出合同约定的15日期限。在继续过户可能仍需等待较长时间且房价大幅上涨的背景下，张某已不能达到其以卖房相对对等价格换房的合同目的。张某拒绝继续配合冯某办理后续手续，具有合同依据及法律依据，其行使合同解除权具有正当性。故判决合同解除。
法官提示：1.谨慎签订合同。合同自由原则，是私法自治原则在合同法领域中的具体体现。合同自由原则包括当事人确定合同内容的自由，包括当事人在合同订立时公平、自愿达成对合同解除情形的约定。合同即是当事人之间的法律。签署二手房买卖过程中，要根据自身实际，谨慎确定双方的权利义务。对履行中关键条款，特别是履行时间上节点、给付款项数额等要求，要经过双方充分的协商根据双方的需求与能力相确定。
2.认真履行合同。公平原则和诚实信用原则是民事主体进行民事活动必须遵守的原则。在履行合同过程中，要高度尊重双方合同约定，全面履行各自的义务，行使各自的权利。
3.冷静处理分歧，争取推动合同继续履行。履行合同过程中如出现困难与分歧，应考虑大局，冷静分析违约方与违约责任，正确审视双方是否存在违约行为，以及根据法律和合同约定所赋予双方之权力，正确认识自己的合同地位与诉讼风险，尽最大诚意沟通与弥补，争取尽快妥善解决。
4.尊重意思自治。在符合国家法律、行政法规强制性规定之前提下的意思自治，法院应予充分尊重，确保双方当事人在意思自治的范围内享受合法的守约权益，承担不利的违约后果。本案中冯某、张某在第一次办理房屋权属转移登记之前即对各自构成根本违约行为之情形加以细化约定。在约定期限内对于不利于合同履行的行为，双方承担同样的责任，也同样拥有据此向违约方追责的权利。法院不应以一般的司法判断代替个案当事人合法的意思自治，这不仅是对恪守合约一方的不公，亦不利于当事人契约精神之养成。
来源：孙妍 吴琳
