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有不动产登记机构咨询，协助法院办理转移登记，到底应该是依嘱托，还是依申请的程序来办理，第一种观点认为，协助法院办理转移登记，仅是免除原产权人申请的责任，但仍然应该由现权利人提出申请；第二种观点认为，按《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第19条规定：“人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的，不动产登记机构直接办理不动产登记。”

针对此问题，李玮老师撰文解答，支持第一种观点并且建议实务中法院送达协助执行文书后权利人在一段期间内没有提出登记申请的，可采取在登记系统中利用查封程序备注该不动产已经由法院要求办理给某个权利人，以保障该不动产不会被处分或者被其他人民法院或者有权机关重复查封执行。李玮老师的论述提出了无法回避的几个问题，笔者尝试着逐一解答。

问题一：直接登记侵害了当事人的权利？

针对这个问题，笔者觉得应该分情形进行讨论。情形一是登记簿（不动产权证书）明确记载一个人单独所有。此种情形，被执行人仅负有协助过户的义务，没有不提出登记申请的权利。正是因为其怠于或刻意不提出登记申请，才有强制力介入的价值和必要。所以此情形不存在侵权的可能。情形二是登记簿（不动产权证书）虽记载一个人的名字，但是根据某些特别法的规定，其存在共有人，最常见的是夫妻之间的隐形共有关系。情形三是登记簿（不动产权证书）明确记载了两个无家庭关系的人共有被执行房产。这两种情形下的直接办理过户会不会侵害共有人权利呢？及时侵害了其权利，是不是没有合法救济途径呢？《细则》第十九条第三款规定不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。即登记机构无权对法律文书所阐述的法律关系进行实体审查，仅对要求登记的事项有提出审查建议的权利。该规定既极大地保护了司法权威，又明确了相关部门的权利和责任。对于法律文书是否侵害或剥夺共有人的权利，既是司法审判考量的重点又是司法审判的权利，产生的责任也有审判机关承担，既不是不动产登记机构应该保护的权利也不应成为不配合办理相应登记的理由。那么，即使造成共有人权利损害，就没有合法的救济途径了么？《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定第一款规定对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。该条第三款规定共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。最高法又通过法释〔2015〕10号对执行异议进行了规范。简言之，法院对共有财产有权利执行，共有人也可以通过提起诉讼的方式排除对自己共有份额的限制。申言之，如果法院的协助执行文书真的侵害了共有人的合法权益，共有人也可以通过执行异议之诉维护合法权利。《民事诉讼法》第二百三十三条规定执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第109条第一款规定在执行中或执行完毕后，据以执行的法律文书被人民法院或其他有关机关撤销或变更的，原执行机构应当依照民事诉讼法第二百一十四条（现二百三十三条）的规定，依当事人申请或依职权，按照新的生效法律文书，作出执行回转的裁定，责令原申请执行人返还已取得的财产及其孳息。拒不返还的，强制执行。简言之，即使法院的文书造成权属错误，也可以由被侵害人或法院依据执行回转程序予以救济。

问题二：是否无法完成协税的义务？

《契税暂行条例》第二条规定本条例所称转移土地,房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让； (二)土地使用权转让,包括出售,赠与和交换； (三)房屋买卖； (四)房屋赠与； (五)房屋交换。前款第二项土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。该条例第十一条规定纳税人未出具契税完税凭证的,土地管理部门,房产管理部门不予办理有关土地,房屋的权属变更登记手续。《土地增值税暂行条例》第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。该条例第十二条规定纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。《税收征收管理法》第五条规定各有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法执行职务。税务机关依法执行职务，任何单位和个人不得阻挠。

简言之，不动产登记机构对于因法律行为，即买卖、赠与等行为导致的权属转移情况具有责无旁贷的协税义务。但是，因非法律行为，如法院强制执行过户导致的权属转移，应由法院依法承担协税义务。总之，不管什么形式的权属转移，都由明确的协税义务部门。

问题三：登记程序规定不明确么？

《细则》第十九条规定了依据生效法律文书由申请人单方申请和依据人民法院持生效法律文书、协助执行通知书由不动产登记机构直接办理不动产登记的情形。

对于根据生效法律文书受理不动产登记，此行政行为的相对人为申请人，生效的法律文书免除了双方申请的义务，极大第保护了受让人的权利。对于根据协助执行通知书直接办理转移登记的行政行为相对人是法院，是不动产登记机构为了配合司法行为而做出的，是履行司法协助义务的结果，该行政行为与原权利人和现权利人均没有关系。所以，对于根据协助执行通知书直接过户的规定比较明确，也不应同根据生效法律文书的单方申请混淆。

问题四：实务中应该怎么做？

综述，笔者认为不动产登记机构在收到法院送达的协助执行通知书后，确认登记事项无异议的情况下，应该主动履行司法协助的义务。

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