房地产开发对资金的需求量大且周期长，房地产开发企业一般在取得土地出让权之后，便需要办理土地抵押登记予以融资。不动产登记统一前，笔者所在城市的房屋和土地登记分属房地两个管理部门，登记法律依据、实施办法、具体操作标准均不相同。《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。当土地已经在土地登记部门办理了抵押登记时，土地上新增的在建工程仍然可以在房屋管理部门办理抵押登记。办理在建工程抵押登记后，建设单位再到土地登记部门办理土地的第二顺位抵押登记。此时，土地的抵押担保值一般设置为零。不动产登记统一后，房屋抵押登记与土地抵押登记在同一部门办理的是不动产抵押登记，对此问题，存在两种观点：

  一种观点：《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。按照规定可以理解为：建筑物与其占用的土地是不可分割的整体，因土地已经抵押登记，在建建筑物与土地办理抵押登记时，登记部门应将新建建筑物与土地作为整体办理不动产二次抵押登记，原土地抵押为第一顺位。

  另一种观点：已经办理了土地抵押登记，此后办理在建工程抵押登记，申请人实际上是以土地上新增的在建建筑物为抵押担保物；《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。因此，已经办理土地抵押登记后，新建的在建建筑物抵押应当仅办理建筑物部分的抵押登记。

  笔者认为，在实践中，第二种观点更符合实际，也更具有操作性。理由如下：

  第一，作为不动产组成部分的房屋与土地，在物理上紧密联结不可分割，但是在市场价值上可以分别计算评估。而抵押的本质是抵押物交换价值的处分，即主债权不能实现后抵押人将抵押物交换价值与主债务的相互抵销。从经济意义上来说，土地与新增建筑物分别登记具有可操作性。

  第二，从民事法律关系客体角度来分析，房屋与土地分别作为不同债务的抵押标的物并不违反民法原理。国外对房地关系的法律规制理念，有“一元说”（房地一体化），也有二元说（即房与地可以分别作为标的物），中国对此并未作法律的明文规定，但并不禁止“二元说”，即可以将房与地分别作为民事法律关系的标的物。笔者认为，法律关系是经济关系的反映，也是法律思维和判断法律关系的范畴，房与地分别作为法律关系客体并不违背法理。

  第三，从不动产登记实务角度来分析，土地使用权已抵押后，抵押的土地不能作量的分割，抵押范围无法界定；即：如果在建建筑物与土地一并抵押，并办理二次抵押，那么二次抵押时，由于已抵押的全部土地不能作量或份额的分割，在建建筑物所占用的土地抵押范围、面积无法明确。因此，仅办理新增建筑物抵押权登记是具有可操作性的选择路径。

  【来源】《中国房地产》2018年第1期

  【作者】南通市不动产登记中心  张辉 杨黎萌