房地产开发对资金的需求量大且周期长,房地产开发企业一般在取得土地出让权之后,便需要办理土地抵押登记予以融资。不动产登记统一前,笔者所在城市的房屋和土地登记分属房地两个管理部门,登记法律依据、实施办法、具体操作标准均不相同。《物权法》第200条规定,建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。当土地已经在土地登记部门办理了抵押登记时,土地上新增的在建工程仍然可以在房屋管理部门办理抵押登记。办理在建工程抵押登记后,建设单位再到土地登记部门办理土地的第二顺位抵押登记。此时,土地的抵押担保值一般设置为零。不动产登记统一后,房屋抵押登记与土地抵押登记在同一部门办理的是不动产抵押登记,对此问题,存在两种观点:
一种观点:《物权法》第182条规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。按照规定可以理解为:建筑物与其占用的土地是不可分割的整体,因土地已经抵押登记,在建建筑物与土地办理抵押登记时,登记部门应将新建建筑物与土地作为整体办理不动产二次抵押登记,原土地抵押为第一顺位。
另一种观点:已经办理了土地抵押登记,此后办理在建工程抵押登记,申请人实际上是以土地上新增的在建建筑物为抵押担保物;《物权法》第200条规定,建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。因此,已经办理土地抵押登记后,新建的在建建筑物抵押应当仅办理建筑物部分的抵押登记。
笔者认为,在实践中,第二种观点更符合实际,也更具有操作性。理由如下:
第一,作为不动产组成部分的房屋与土地,在物理上紧密联结不可分割,但是在市场价值上可以分别计算评估。而抵押的本质是抵押物交换价值的处分,即主债权不能实现后抵押人将抵押物交换价值与主债务的相互抵销。从经济意义上来说,土地与新增建筑物分别登记具有可操作性。
第二,从民事法律关系客体角度来分析,房屋与土地分别作为不同债务的抵押标的物并不违反民法原理。国外对房地关系的法律规制理念,有“一元说”(房地一体化),也有二元说(即房与地可以分别作为标的物),中国对此并未作法律的明文规定,但并不禁止“二元说”,即可以将房与地分别作为民事法律关系的标的物。笔者认为,法律关系是经济关系的反映,也是法律思维和判断法律关系的范畴,房与地分别作为法律关系客体并不违背法理。
第三,从不动产登记实务角度来分析,土地使用权已抵押后,抵押的土地不能作量的分割,抵押范围无法界定;即:如果在建建筑物与土地一并抵押,并办理二次抵押,那么二次抵押时,由于已抵押的全部土地不能作量或份额的分割,在建建筑物所占用的土地抵押范围、面积无法明确。因此,仅办理新增建筑物抵押权登记是具有可操作性的选择路径。
【来源】《中国房地产》2018年第1期
【作者】南通市不动产登记中心 张辉 杨黎萌