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关子房屋面积测算的基本单元——幢的认定的几点浅解

发布时间:2018/6/11 9:38:22 浏览次数:346 来源:海西房联


房地产测量是房地产管理工作中不可缺少的基础资料和数据。房地产面积的测算不仅是房地产商品房的量度依据,还为企业决策、销售、核算提供了数量方面的参考依据。但是随着房地产业的迅速发展,新的建筑形式不断出现,房屋功能越来越复杂,使得房屋的分幢、基本单元的划分等问题日益凸显出来,从而对房地产测量中的房屋建筑面积测算产生了一定的影响。

  《房产测量规范第1单元:房产测量规定》 (GB/T17986.12000)中明确规定,房屋的调查与测绘以幢为单元分户进行。《房产测量规范》中幢的定义是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。因此,幢是房屋建筑面积测算和共有建筑分摊计算的基本单位。幢的认定,对于房屋建筑面积的测绘显的尤其重要,但是,在具体测绘的实际工作中,我们经常会碰见如此种种复杂情况,例如:(1)裙楼式建筑,构成一般下部为裙房,上部为多幢塔楼,有的有地下室或局部有地下室,如若具备同期规划、同期建设、裙塔楼间相通。笔者以为可以单幢处理。(2)地下室相通的商住楼、多功能综合楼,大多数情况是在设计时设备及配套设施放在地下或屋顶,地下与地上部分已无法分割开来,所以建议以一个整体计算房屋建筑面积。(3)连体楼,一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片,或地下室相连,地面以上多幢独立楼房的建筑,考虑到产权登记管理的方便,配合户籍的统一性,同时也是为了更直观地反映房屋现状,地面上各幢房屋,一般按多幢处理。

  出于本人在工作中的实际经验,由于工作的需要,根据《房产测量规范》中的要求并参考各地的实际做法,对于房产测绘工作中遇到的幢的划分做了如下几种归类:

  1.独立的房屋一般划为一幢。

  2.结构层数相同、户主或门牌号不同、且结构上又能够分开的毗连房屋,可以分别分幢。

  3.建筑物不同主体之间,通过连廊、通道连通的,应分别独立划幢,连廊、通道面积可定义为多幢服务。

  4.本身为独立的楼房,为了利用楼房之间的空隙地,底层以裙楼的形式将各个独立楼房连成一体(外观上看似一个整体,但实质各幢房屋结构不相连),独立的楼房和空隙地的房屋应分别分幢。

  5.地面以上建筑物为由裙楼连接成一个整体的多栋塔楼,且同其他建筑在空间上相互独立的,原则上作为一幢进行面积测算;如裙楼体量较大,且设计、施工上有明确结构界线、功能界线或分区分期界线的,可依次按照相应的结构、功能、分区分期界线划分楼幢。

  6.地面以上建筑物为独立一幢,其地下部分与地上部分投影范围重合程度较高,且结构、功能关系密切的,其地上部分与地下部分作为一幢进行面积测算。

  7.建筑物地上部分为独立多幢,地下部分为一整体的,原则上以规划标高±0为界,将地下部分另行划幢;地下部分另行划幢时,如地上房屋与地下房屋在设计上属同一跃层房屋单元,且不能分别独立使用时,应在各幢相应房屋单元中提示该户有关联房屋单元,并注明其关联单元(即该户跃层部分)的幢号房号。

  8.规划已经明确楼幢所包含地上、地下的层数、面积,而且楼幢地下部分与其他地下建筑之间按照规划范围有明确结构、功能界线的,可以按照规划口径将楼幢的地上、地下部分作为一幢处理。

  以上情况是我们在工作中经常遇见并觉得相对合理的楼幢划分方法,目前,我国房地产工程项目不断发展,房地产测量技术取得了很大的发展和进步。精准的房屋面积测量关系着产权产籍的标准化、现代化进程,所以进行房屋面积测绘时要做到合法、合理、公平、公正,为我们房地产测绘事业添砖加瓦,多做贡献!

  【来源】《房地产权产籍》2018年第2期

  【作者】邹城市天衡房地产测绘中心  王慧


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