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弄懂基本单元,玩转不动产登记

发布时间:2018/6/12 9:00:01 浏览次数:42 来源:海西房联


 

Q:请问大家,小区露天游泳池和羽毛球场产权 (现房地产开发商收费经营)是否为全体业主所有?规划和供地无明确条款。 

  A:不动产客体即物的表达。 

  B:怎么表达呢? 

  C:客体就是不动产本身。 

  A:无约定或地方无规范要求的,首次登记在开发商名下。 C:坐落、面积、层次、用途等都是对客体的表达。 

  B:游泳池能作为独立使用的不动产设定不动产单元? 

  D:难道游泳池不能登记? 

  B:游泳池具备独立使用条件吗?游泳池办了,喷泉池办不办?花坛办不办? 

  B:先看规划有没有游泳池再说。 

  A:可以试试诉讼途径。 

  B:基层法院即便有判例也不能作为登记依据,不同法院也不—定对同一事项作出相同判决。 

  E:那羽毛球馆呢? 

  D:羽毛球馆可以登记给房地产开发商,只有永久性封闭带顶的才可以登记;不是永久性建筑,没有屋顶的,一律是土地使用权。 

  A:码头,站台都没顶,但确实是构筑物。这个不是土地使用权吧? 

  B:不要把外延扩大了,我说的是商品房住宅小区。 

  E:有规划的建筑物都能登记,游泳池和羽毛球场要先满足有界址、是封闭的,才能登记。 

  D:构筑物可以登记,要看规划。合同中无特殊约定,首次登记房地产开发商。    

   B:规划有不代表允许登记,要看以什么形式体现在规划证上,如果和物业用房、会所一起作为小区其他配套设施体现,可以登记;比如体育会所,但是如果仅仅是图上画了个游泳池,我认为不能登记,羽毛球场也是如此,有些羽毛球场只是围了一圈铁丝网,做了个地面处理,这样的羽毛球场地实质上就是依托于土地使用权的功能化利用,根本不符合不动产单元设定规则。 

  D:先把不动产的定义搞清楚。 

  E:这个问题好大,住宅小区内建造的各种设施,怎么区分开发商专用还是业主共有,有特定规则还是特别约定吗? 

  B:能登记给业主的明确了就行。 

  C:应该一次性登记,无论属于谁的,申请和规划审批要一致。 

  A:车位作为住宅小区内非封闭空间实现了确权给开发商,稀释了住宅业主的土地分摊,那么后续存在盈利可能的空间都将有争议。 

  B:合同没有明确约定登记给全体小区业主的,应该在首次登记时依据开发商的申请办理登记。

  点评:

  于 磊(日照市房地产管理局):

  不动产单元是不动产登记簿采取物的编制主义模式的必然产物。不动产单元,是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。《不动产登记暂行条例》第8条第1款规定,不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。从《不动产登记暂行条例实施细则》第5条可以看出,没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林未定着物的,以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。讨论中提及的游泳池等,完全具备了基本单元的要素,界限的封闭并不限于空间的闭合,只要能明确定位于三维空间即可作为明确的界址,常见的小区明确归个人的绿地,即使无明确隔离,也可以登记归业主个人。不动产的登记不能限于建筑物,构筑物也是不动产法定的登记物。实务中要注意基本单元和最小基本单元不是一个概念。

  【来源】《中国房地产》2018年第2期上旬版


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