案例

2002年7月，A公司竞得人民法院委托拍卖的某贸易公司办公楼（以下简称“案涉房产”）后转让给张某。2004年7月，张某持人民法院出具的《裁定书》《协助执行通知书》和拍卖公司出具拍卖成交确认书（均载明竞得人为张某）等资料到登记机构办理了房屋所有权转移登记，取得了案涉房屋所有权证。之后，A公司以拍卖条件不具备为由提出退还竞买款，人民法院允许并退还。另外，经查证，张某据以办理登记的协助执行通知书与其存根不符（存根联载明案涉房产竞买人为A公司）。2013年5月,上述人民法院以执行程序存在瑕疵为由撤销了张某据以办理登记的裁定书和协助执行书，并重新出具执行裁定书和协助执行通知书，要求登记机构撤销张某持有的房屋所有权证。2014年5月，登记机构据此撤销了案涉房产转移登记。后因杨某申请执行案涉房产，张某提起案外人执行异议之诉。一审、二审法院均认为，张某对案涉不动产不具有所有权，也不是善意第三人，驳回其诉讼请求。张某不服，提起再审。

疑惑

01

撤销登记后不动产权利是否丧失？

02

如何认定不动产善意取得中的“善意”？

问题解惑

从法理上看，不动产登记作为一种行政行为，其撤销应符合《行政诉讼法》中行政行为撤销的要求，即存在主要证据不足、适用法律法规错误、违反法定程序、超越职权、滥用职权等情形，因而撤销登记在实质上应是对原有登记行政行为法律后果的否定，在客观上，不可避免地导致原登记形成的不动产权利消灭，不动产上的权利设置恢复到登记前状态。

本案中，张某办理登记所提交拍卖成交确认书不具有真实性，其办理案涉争议房屋产权登记所依据材料存在违法和虚假，不动产登记的主要依据存在重大瑕疵，权利来源不足，符合撤销要件。从程序上看，登记机构根据人民法院的裁定书和协助执行书对其原有登记予以撤销后，张某的不动产权利已消灭，理应恢复原登记。因此，张某关于登记撤销不影响其实体权利，应需要通过民事诉讼等程序重新确认的观点并没有法律依据。

《物权法》第106条规定，善意取得不动产应具备三个条件：受让人受让时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产已经登记。《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。对于不动产善意取得的判断应参考多种客观因素，如是否办理登记、是否通过查询不动产登记对其权利负担状况有所了解、是否通过实地查看等尽到合理审查义务等。

本案中，从法律关系上看，张某对案涉不动产的权利来自A公司，A公司的权利又来自司法拍卖。A公司竞得案涉房产后未取得人民法院的确认裁定书，也没有办理案涉房产转移登记，其并未取得案涉房产的所有权。张某虽然在签订《转让协议》后，取得了裁定书和《协助执行通知书》，但是，从取得权利方式和提供虚假登记材料办理房屋产权登记的行为判定，其不存在主观善意。再审认为，登记机构撤销张某对案涉争议房产的产权登记后，张某对案涉争议房屋不再具有所有权。据此，裁定驳回张某再审申请。