首先我们要搞清楚本案例的实质为房地产的转让，而非单纯土地使用权的转让。

根据《房地产管理法》第39条之规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

因此，从房地产转让的类型上可以分成为在建工程的转让和已竣工的房地产转让两种。

一、在建工程转让的不动产登记应如何办理

1、根据《房地产管理法》第39条和《国有土地出让和转让暂行条例》第19条的规定，即按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地并完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。先办理单独的土地使用权转让登记。

2、重新办理相关许可手续。根据《行政许可法》第9条的规定：“依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。”而从《城乡规划法》和《建筑法》的相关规定可以看出，均未许可可以转让规划许可和施工许可，因此新的土地使用权人应当持土地使用权证和原许可证书到原许可部门重新提出许可申请。

3、在项目竣工之后，再持新的土地使用权证书和新的许可以及验收手续申请房屋首次登记。

二、已竣工项目转让的不动产登记应如何办理

1、根据《房地产管理法》第39条之规定，已经竣工的房地产转让应该取得房地产所有权证书。而《物权法》第30条也规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

    2、根据《最高人民法院 关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》中也明确规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》。”

综上所述，无论是自行转让还是司法强制，都应当补办原权利人的房屋首次登记，然后再办理转移登记给现权利人，且均应提供符合房屋首次登记的相关要件予以提出申请。

司法强制执行的，可以合并受理首次登记和转移登记的要件进行办理。