有不动产登记机构咨询,在原来房地分开登记的时代,房屋登记机构在办理划拨土地上房屋转移登记的时候未审查有批准权政府部门同意转让的文件就办理了转移登记,是否属于登记错误?如是依法院协助执行文书办理的是否需要承担责任?
笔者认为需要搞清楚这个问题,应该了解以下几方面的问题:
一、从登记规则来看
在房地分开的时代,房屋登记部门适用的《房屋登记办法》第33条和《房屋登记技术规程》表C.1.3中均未要求审查有批准权的人民政府准予转让的文件。
而《土地登记办法》第40条则规定:“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的,当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料,申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的,当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。”
因此,从当时的登记规则和程序上来看,对于划拨土地使用权准予转让的审核职责是在土地登记部门,并非在房屋登记部门,因此既然非房屋登记部门之职责,那也就没有登记错误的问题,也就不存在着需要承担责任的问题了。
二、从合同效力来看
根据《房地产管理法》第40条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”
按照《合同法司法解释二》第14条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2012]8号第3条第1款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。” 管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有违反了效力性的强制规范的,才应当认定合同无效。
而从《房地产管理法》第40条之规定可以看出,其对划拨土地使用权的转让管理规定了两种方式:一是需要办理出让手续,变划拨土地为出让土地,由受让方缴纳出让金;二是不改变土地划拨性质,对转让方征收土地收益金。《城市房地产转让管理规定》规定以下情况可以不办理出让手续:(1)经城市规划主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第23条规定的项目,即国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地;(2)私有住宅转让后仍用于居住的;(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的;(7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
对于转让的房地产再转让,需要办理出让手续、补交土地出让金的,应当扣除已缴纳的土地收益。 因此,有批准权的人民政府其审批的其实是是否需要保留划拨还是改为出让而已,其影响的仅仅是费用缴纳而非合同效力,因此在房屋转移登记时也并未将其列入审查要件。
三、从物权一体化来看
根据《物权法》第146、147条之原则规定,房地一并转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
可见,无论是当事人自行处分划拨土地上的房屋所有权,还是强制执行,在房屋所有权转移的情况下,土地使用权随之转移,而受让人仅需根据审批来区分是缴纳保留划拨的土地收益金,还是转为出让的土地出让金而已,并不因房屋转移登记时未审查政府审批文件而影响登记效力,且从当时之分工来看,这部分的职责也属于土地登记部门,因此是否有审批和缴纳土地费用房屋登记部门无关。