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及时登记是保护产权的关键一步

发布时间:2018/7/10 9:00:01 浏览次数:147 来源:海西房联


近日,有媒体报道了这样一则新闻:在江西省九江市,家住原官牌夹社区铁路附近的市民张女士,发现自家房子在毫不知情的情况下就被拆除了。她找到负责该片区拆迁的九江市开发区滨兴街道办事处后,却被要求证明“我的房子是我的”。这篇新闻报道称,张女士的房子是父辈所建,在建设前取得了九江市原城市建设局发的批文。但是,街道办事处的工作人员却认为,仅仅一张批文依然无法证明张女士的房屋所有权,而且这则批文是真是假也不得而知,需要张女士到该市国土资源局、建设局等相关部门去佐证。

  应当说,这一新闻事件在暴露了当地负责拆迁的街道办事处工作人员缺乏法治观念,不依法行政,任意侵害民事主体合法财产等问题之余,也提出了一个值得深思的问题:房屋所有权人等不动产权利人在权利遭受他人不法侵害时,如何证明自己就是不动产的权利人?怎样证明自己对该不动产享有什么样的不动产权利?

  张女士家这座父辈遗留下来的房屋,建造于上世纪50年代,当初经过了有关部门的审批,属于合法建设的自建居住性质房屋。然而,由于历史的原因,张女士父辈建房时,除了有当时九江市城市建设局的一纸批文之外,没有任何其他证明材料或记载。这样,客观上导致证明这座房屋是否属于合法房屋以及张女士是否为房屋所有权人等问题上,有一定的难度。

  倘若当年张女士父辈的房屋能够办理不动产登记的话,那么,现如今无论街道办事处在拆除房屋前要确定其是否属于非法建筑,还是张女士在房屋被非法拆除后向侵权人主张权利,都完全可以依据不动产登记簿的记载来确定该房屋的所有权人。这是因为,不动产登记机构在受理当事人房屋所有权首次登记申请时,会对该房屋的自然状况(坐落、面积等)和权属状况(如房屋是否合法建筑等)进行审核;审核完毕后,符合规定的条件要记载于不动产登记簿——即由不动产登记机构依法制作的,对特定辖区内的不动产自然状况、权利状况和其他依法应当记载的事项予以记载的,具有法律效力的官方记录。

  不动产登记簿一项重要的法律效力就是推定效力。对此,《物权法》第16条第1款有明确规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”不动产登记簿的推定力具体是指,不动产物权经登记(即记载于不动产登记簿)后,推定不动产登记簿上记载的该物权的归属、内容,与真实的物权归属、内容是一致的。

  就张女士的情况而言,如果她的房屋已经办理了不动产登记,无论是面对新闻中实施非法拆除行为的街道办事处,抑或其他侵害其不动产权利的单位或个人,她都无须去证明什么;反而是这些侵害人必须证明张女士并非房屋的所有权人或者房屋是非法建筑,如果不能证明,就应当承担侵权责任。

  如果张女士的房屋办理了不动产登记,那么除了不动产登记簿之外,张女士手中还会持有不动产权属证书,而不会只有一张九江市原城市建设局颁发的,历史久远的《房屋建筑许可证》了。《不动产登记暂行条例》第21条规定,不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。《物权法》第17条明确规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

  综上可知,通过不动产登记将登记事项记载于不动产登记簿以及依法向申请人核发不动产权属证书,不动产登记制度具有保护不动产权利人合法权益的重要功能。这也正是我国建立和实施不动产统一登记制度的根本目的之一。不动产登记实质上是不动产权利的登记,更确切地说,是不动产物权登记。而不动产物权需要登记,就是因为物权属于支配权、对世权、绝对权,物权的存在(或消灭)及变动(转移、变更)应当通过一定的方式(即公示方法)向外界加以展示;而在我国现行法律中,不动产物权的法定公示方法是登记,即不动产登记(《物权法》第6条)。通过不动产登记,可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容,使得权利人之外的任何单位或个人尊重不动产权利人的权利,不得随意加以侵害;一旦侵害发生,可以通过不动产登记簿(以及不动产权属证书)来有效确定(或证明)不动产权利人,从而有效地起到保护其合法权益的作用。

  当前,我国不动产登记制度尚不完善,同时还存在不少历史遗留问题有待加快解决。例如这则新闻中张女士的房屋没有办理过土地和房屋登记,没办法直接通过不动产登记制度来维护自己合法权益。然而,必须指出的是,新闻中街道办的做法是违法的。姑且不论街道办有无权力拆除非法建筑,即便有该权力,其在拆除他人房屋前也必须通过法定程序确认房屋是否属于应被拆除的非法建筑之列,如果不能确认则不得拆除,无论房屋的所有权人是谁。

  【来源】中国自然资源报

  【作者】清华大学法学院  程啸


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