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单位房改房的土地使用权处理方法

发布时间:2018/7/10 9:00:01 浏览次数:53 来源:海西房联


拨的办公用地,现单位不愿意将房改房所占部分土地使用权办理给职工,问应如何处理。


     首先,笔者认为,其实从本质上来说这个问题不是不动产登记的问题,是土地管理的问题。因为《物权法》第146、147条明确规定的房地一并处分原则,在该房屋房改登记给职工时,其实该部分的土地使用权已经非单位所拥有,单位也无权拒绝办理给职工。


其次,根据《房地产管理法》第40条之规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

在《己购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》中明确:“同一建筑的第一套房屋上市交易时,土地行政主管部门应拟订上市房屋所在宗地的《国有土地使用权出让合同》,载明宗地位置、面积、建筑面积、土地用途、土地出让截止日期及土地使用者的权利、义务等,并在《国有土地使用权出让金缴纳通知单》(以下简称通知单)申载明住户姓名、交易日期、房屋面积、分摊的土地面积和权监、土地出让金额等,注明其权利义务源于该宗地的《国有土地使用权出让合同》。”

    

但是在一些地方并未完全按照此种操作,有些地方仍然保留了该部分土地使用权的划拨性质,但无论是转出让还是保留划拨土地使用权,都需缴纳相关土地收益,而审查土地收益的缴纳情况是不动产登记机构的法定职责。

因此,不动产登记机构其实在处理该问题的时候,应该以国土局相关审批为准,而非自行去纠结土地使用权的处理问题。笔者建议按照以下几个思路去处理。

1、先分析该房改房占地是否可以分宗,如可以分宗的,建议国土局批准分宗,将房改房与单位自用房分开,并批准变更原土地用途为城镇住宅用地,单位自用土地部分仍然保留划拨和原土地用途使用。

2、如不能分宗的,由于一个宗地不能即有划拨、又有出让,则建议仍然整宗地保留划拨性质,但可以采取批准改变房改房所占土地部分变为住宅用地,而其他用地仍然保留原用途,即多用途的宗地使用权模式。

3、即不改变土地用途和使用权取得模式,用共用宗来处理土地使用权,不强制将土地使用权用途和房屋所有权用途一致化。

综上所述,无论是从《细则》38条还是《规范》9.33中都可以看出,不动产登记机构无权主动去处理划拨土地使用权上房屋转让后的土地使用权问题,但应当审查该划拨土地使用权上房屋转让是否有依法转让的审批文件和土地收益缴纳的相关税费凭证。


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