预告登记的目的和意义

物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

预告登记就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，旨在将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。是一种近乎物权的权力，实务大多见于商品房和商品房抵押登记，在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，同时还以这种权力进行抵押预告登记。

预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。

限售期内的房屋是否可以办理预告登记

为落实中央“房屋是用来住的，不是用来炒的”的定位，各地根据自己情况，出台了几年之内取得的房屋不得对外销售的政策，被业界称之为“限售令”，目前已经出台的限售最低为两年，最长为十年。“限售”核心内容是居民家庭新购买的住房在取得不动产证满规定年限后方可转让，限售并无国家级层面的统一标准和要求，目前都是各地市根据当地情况出台的规定。由于房地产牵扯行业多，涉及金额大，各地必须贯彻落实房屋用于居住这一本质属性，在制定房地产市场政策中，既要考虑经济原因，还得考虑金融风险， “限售”政策是防范系统性风险的重要手段之一。

有人认为限售令不是法律法规不需要考虑，这样理解是不妥的，各地制定的限售令是对房地产转让行为的规范性文件，对当地的政治经济都有不容忽视的作用，不能不予以考虑。如果预告登记约定的时限在限售时限内，如果办理了预告登记，预告登记时点到达后，仍不具备办理转移登记的条件，丧失了预告登记的准物权效力，因此此类情况不能办理预告登记。

如果预告登记约定时间在限售时点以外，在到达约定时点时边具备了办理转移登记的条件，符合预告登记的本意，应该予以办理。

经适房是否可以办理预告登记

《经济适用住房管理办法》第三十条，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

  可以看出，经适房不满5年不得上市交易，满5年之后，政府有优先回购权，5年之内不可以办理预告登记，满5年如果允许办理预告登记，一旦与政府的优先权冲突也无法实现，因此经适房不能办理预告登记，从经适房含义可以看出，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，经适房属于特殊类房屋，不能设定预告登记。

集体土地上房屋是否可以办理预告登记

《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

可以看出，集体土地上的房屋允许集体组织内部转让，按照房地一致原则，该房屋所占的集体土地（也叫宅基地）使用权也一并转让，是可以办理不动产登记的，《操作规范》也有专门的集体土地转移登记规定，并且明确了依法需要批准的，提交有关批准文件，可以看出，集体土地上房屋并非可以自由转让。

《操作规范》还规定，集体土地所有权转移的材料，应提交本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料。因为农村的宅基地使用权是我国特有的一种物权形式，是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的。因此集体土地的预告登记办理，还需要提交集体土地转移登记的约束性内容的材料，如集体组织身份信息和集体组织同意等材料，否则不可以办理预告登记。