某市登记机构一位负责人询问：开发企业在商品房首次登记时，一般是以一幢作为一个不动产单元申请的，而购房人购买的只是其中的某一套或是某一部分。那么，我们在办理转移登记时，是不是应该按《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第26条第1款第4项的规定，将用以转移的这一部分作为同一权利人分割不动产先申请变更登记，然后再申请转移登记。还是应当在转移登记后，再对剩下的房屋进行变更登记？

金绍达：在登记机构的日常工作中，转移登记是最为多见的。所以，本来不应到现在还来探讨这一问题。现在提出这一问题的原因，在于有一些城市原来对商品房的转移登记是由受让人凭购房合同和付款凭证单方申请的，还有少数城市对开发企业的商品房不进行首次登记。而《房屋登记办法》和《实施细则》则要求商品房的转移登记应由双方共同申请，《实施细则》还明确了：除法律、行政法规另有规定者外，“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”（第24条）。因而，对这一部分城市而言，从原来的由受让人单方申请变成了现在的双方共同申请，而且还要求开发企业先办理首次登记。这样就产生了商品房转移登记时是否要另行办理变更登记的疑惑。

开发企业申请首次登记时以一幢作为一个不动产单元，实际上这一不动产单元是由多个较小的不动产单元组成的集合，在商品房转移中，用以转移的某一套房屋从这一集合中分离出来，然后再转移给受让人所有。这种分离和转让是在同一瞬间完成的，因此，这种转移是一个完整的物权变动过程，不能将这一过程人为地加以割裂。转移的房屋虽然也存在从整幢房屋中分割出来的过程，但是这种分割和《实施细则》第26条所规定的“同一权利人分割或者合并不动产”的目的完全不同，一种是为了把这一部分权利在同一时间转让给他人，另一种是为了权利人自己持有这一权利。

《房屋登记办法》第32条规定：因买卖等情形，“在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记”。《实施细则》第27条也规定：因买卖等“导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记”。而没有规定需要另行办理包括变更登记在内的其他登记，否则就要有明确的规定。如《实施细则》第74条在规定最高额抵押权转移登记的某一种情形时，就规定了“应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记”。这是因为在最高额抵押权的转移登记中，转让的是抵押权，而变更的是最高债权额，因而需要另行办理变更登记。

可见，无论是《房屋登记办法》还是《实施细则》，在对转移登记的设定中，均已包含了对出让方登记簿的变更，这和不动产权利全部转让后，毋须再对原有的登记进行注销是类似的。

所以，在权利人转让部分房地产权利时，既毋须将用以转移的这一部分先行分割并办理变更登记，也毋须在转移登记后，对剩下的部分另行办理变更登记。

转自 不动产登记