预查封的概念

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第一次明确提出了预查封的概念。

预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由不动产登记部门办理预查封登记手续。

预查封的范围

法发[2004]5号文件对可以预查封的房地产内容进行了明确：

十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

第22条第1款规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。此款很明确，不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，并未提及不能办理首次登记或者转本登记。因为如果办理了相关登记之后，反而有利于法院后续的处置，要从查封的本意出发，查封的目的是不产生新的纠纷有利于解决以前的纠纷，办理了非处置类登记，有利于解决纠纷，因此不被限制。这个从不动产登记操作规范相关条款也可以看出，只要不涉及处置的，都不在禁止范畴。如：8.1.4规定：国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记，其他条款不再列举。

问题中的内容就是办理了商品房合同备案之后，购房人的房屋被查封，为购房人办理预告登记和抵押预告登记是否可以？

《规范》9.1.4存在查封或者预查封登记的：（2）商品房被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。 

18.2.3不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起计算。

可以得出结论，被查封的购房人房屋可以办理预告登记。

《规范》14.1.6 有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记。

 如果被预查封时候，只是办理了商品房合同备案，未办理预告登记，目前不宜办理商品房抵押预告登记，除非法院明确可以办理，不明确的情况下，因为涉及查封物被处置，不可直接办理。