2015年1月，甲公司因资金问题，其在某国有建设用地上修建了一半的综合楼停工，且停工后未再复工。2018年1月，甲公司将该未完工的综合楼抵押给乙银行作贷款的抵押担保。尔后，甲、乙持借款合同、抵押合同等材料向登记机构申请在建建筑物抵押权登记。问：对甲、乙因抵押已经停工两年的未完工综合楼申请的在建建筑物抵押权登记，登记机构可否办理?

　　笔者认为，对甲、乙因抵押已经停工两年的未完工的综合楼申请的在建建筑物抵押权登记，登记机构不能办理。

　　1．从实体上看，处于停工状态的未完工综合楼不是在建建筑物

　　《物权法》第一百八十条第(五)项规定，正在建造的建筑物属于可以抵押的财产。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条第一款和第三款规定，以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记，在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。换言之，在建建筑物是现时仍然处于建造状态但尚未竣工的建造物。据此可知，正在建造的建筑物，即在建建筑物，才可以作为担保债权实现的抵押物，并可以向登记机构申请在建建筑物抵押权登记。本案中，用于抵押的是已经停工两年的未完工的综合楼，现时不处于正在建造状态，不是正在建造中的建筑物，即不属于在建建筑物，换言之，本案中，用于抵押的已经停工两年的未完工的综合楼不是法定的可以抵押的在建建筑物，当事人不能申请在建建筑物抵押权登记。

　　2．从程序上看，抵押停工状态的未完工综合楼签订的抵押合同不能用作登记材料

　　本案中，用于抵押的已经停工两年的未完工的综合楼，虽然不是在建建筑物，但也不是《物权法》第一百八十四条规定的不得抵押的财产，那么，该已经停工两年的未完工的综合楼可否抵押?在司法实务中，《担保法司法解释》第四十九条第一款规定，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。据此可知，当事人将需要办理权属证书(权届登记)但又尚未办理权属证书(权属登记)的财产作抵押的，诉讼进行中，权利人能够提交权属证书(权属登记凭证)的，人民法院才能够认定该抵押合同有效。反之，人民法院不能够认定该抵押合同有效。《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此可知，合法建造并竣工的建筑物才是房屋，才是房屋所有权的客体。申言之，合法建筑并竣工的房屋才可以申请办理权属登记并领取权属证书。本案中，用于抵押的已经停工两年的未完工的综合楼，不是房屋所有权的客体，当事人不能申请办理房屋所有权登记，亦不能领取载明房屋所有权的不动产权属证书或权属登记凭证，即用该已经停工两年的未完工的综合楼作抵押签订的抵押合同，不是有效的抵押合同，登记机构不得用作登记的证据材料。

　　3．本案的实务处理

　　本案中．该未完工的综合楼，一是继续建造，竣工后办理权属登记并领取权属证书后，才可以作抵押物；二是按规定复工使综合楼处于正在建造状态后，也可以作抵押物：三是如前所述，抵押地上未完工的建筑物(实质上建筑材料的堆砌物)不能申请抵押权登记，但若当事人以其占用范围内的国有建设用地使用权抵押并申请抵押权登记时，登记机构则应当支持。  

　　【来源】《房地产产权产籍》双月刊2018年第4期  房政在线

　　【作者】北京城市学院众城智库中国不动产(自然资源)登记研究院　刘守君