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二手房买卖已申请登记但买受人违约的案例浅析

发布时间:2018/9/30 9:00:02 浏览次数:162 来源:海西房联


来源:无讼阅读  文:崔文强

前言

登记实务中,某申请人提出意欲撤回已经提交的登记申请,经受理人员询问得知,其申请的系基于二手房买卖的不动产转移登记申请,其系出卖人,而当受理人员询问买受人是否一并到场提出撤回申请时,得到的回复却是仅有其到场。

其询问是是否能够单方出具声明,提出撤回该登记申请,并声称买受人尚有房款尚未支付,故而其提出撤回申请。

 

可否单方撤回登记申请?

此类买卖合同中因一方不履行义务而引发纠纷的案例屡见不鲜,而守约一方往往针对如何保障其利益及在一方违约之后如何救济无所适从,本例情形下,当事人就想当然的想到了通过干预登记程序意图中止登记程序借以达到向买受人施压的目的,然而殊不知已经受理并材料齐全的登记申请非经当事人共同申请撤回或者其他法定原因,是不能随意予以撤回的。

在一方存在违约情形下,通过对登记程序的干预防止买受人通过产权登记顺利取得产权的前提系在合法合规前提之下,如抗辩权的行使,否则若守约一方违规阻止则极易造成自己违约而被另一方抓住把柄。

本例中出卖人主张撤回登记申请,依据《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)1.10.2撤回申请的规定:“申请登记事项在记载于不动产登记簿之前,全体登记申请人可共同申请撤回登记申请;部分登记申请人申请撤回登记申请的,不动产登记机构不予受理。”

可见在双方申请的模式下,登记程序自申请人申请后的进展乃系双方共同意思表示的结果,故而意欲撤回登记申请亦应需双方共同提出申请,出卖人一人到场向登记机构主张撤回显然并不能终止该登记业务。

 

可否延长受理时限?

在得到登记机构能否撤回申请否定的答复之后,买受人便主张,可否暂缓该登记申请业务的办理,等买受人将其房款债务履行之后,再重新该业务的进程,受理人员直接答复,登记程序有明确的时限要求,且在便利群众的要求和高效便民的原则指导之下,现今登记时限已然压缩的很短,若无法定或者规范明确规定,不可能为某一笔登记业务暂缓办理。

该出卖人仍不死心,便提出,不暂缓也可以,可否延长受理时限,现登记机构办结时限为五个工作日,而《不动产登记暂行条例》要求的时限为三十个工作日,其不要求在五个工作日内办结,只要在三十个工作日内办结即可。

针对出卖人新的要求,应否应予以满足呢?可以理解当事人提出该主张的目的在于给予其一定的时间再行通过协商的方式解决双方的债务问题,同时避免问题未解决之前不动产权属发生转移。

然而受理时限系登记机构自受理申请之后直至登簿发证期间的办理期间,且法规明确了三十个工作日的办理时限,再此期间内,登记机构必须完成登记申请的受理审核和登簿等环节并为需要发放证书和证明的申请人发证。

同时在提高行政效能,在行政审批事项上强调一次办好的大环境之下,各登记机构的受理时限已经被极大压缩,五个工作日实则为极短的期限。

那么在具有压缩时限限制的地区,申请人单方主张延长受理时限的,应如何处理呢?笔者以为受理时限压缩系对双方权益的保障,在没有异议的情形下,此种时限的提升系双方共同获取的利益,快捷服务、一次办好,一方获取权属,一方较为快速的获得贷款、房款余款等,实为便利民众的重要举措。

故而此情形下,主张时限的延长,实则系对这种权益的放弃,任何单独一方的放弃主张皆构成对另一方利益的损害,故而亦应以双方申请为原则,并且在双方申请的情形下,亦应严格限定在三十个工作日内,且明确告知登记机构以三十个工作日为最长办结时限,期间双方可共同申请恢复压缩时限,否则登记机构应以三十个工作日为时限,依规办结该登记申请业务,并由双方出具书面材料,以明确其对压缩时限办结权益的放弃事宜。

而若其提出将时限延长且超过三十个工作日的,纵使当事人提出免责声明,免除登记机构责任,仍应建议双方采用撤回登记申请后再行申请的方式,否则将严格依据办理时限办结。

 

可否提请异议登记?

出卖人两个主张均被否决,遂离开登记机构。然而其后又至登记机构,并主张异议登记,出卖人此番杀了个回马枪,显然是经人指点,然而,出卖人针对登记机构接二连三的意欲阻止登记程序,此番又提出异议登记主张,实则并不明智,亦非高明之举。

异议登记是利害关系人认为登记簿记载的事项存在错误而申请的登记,意图在于阻却不动产被第三人善意取得。然而此时登记申请尚未至登簿环节,理论上出卖人在登记簿上尚为权利人,且登记簿记载并无错误,其提出异议登记并不符合受理异议登记的条件。

纵使该登记申请已然经登簿,买受人成为登记簿记载之权利人,其针对该记载提出异议的,应提出登记簿记载确有错误的材料方能予以受理其异议登记申请。然而其与买受人之间的纠纷系合同纠纷,登记簿的记载经合法合规的登记申请程序完成,并不存在错误情形,故而亦难以受理其异议登记申请。

那么此情形下,有一种主张略有剑走偏锋之嫌,其主张由出卖人一方夫或妻提出异议登记,前提是出卖人已然结婚,且登记簿中仅记载其一人为权利人,在此情形下,是否具有阻止登记程序继续进展的可能呢?

 

夫妻另一方提出异议登记是否可行?

前文已经阐述,在登记申请尚未登簿之前,因其作为权利人身份,出卖人不能提出异议登记申请。然而若符合前述条件的,登记簿仅记载出卖人一人,且其已然结婚的,是否可由其夫妻另一方提出异议登记申请而实现阻却登记程序的进展呢?

此情形下,若夫妻另一方主张财产系夫妻共有,并能够提供财产约定或者夫妻存续期间购买的证据,证明登记簿记载存在错误的,且在登记申请尚未登簿之前,纵使此夫妻具有串通之嫌,但登记机构实则难以予以审核,显然应予以受理其异议登记申请,问题是该异议登记是否能够阻却登记程序的进展呢?

原来《房屋登记办法》第七十八条规定:“异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记,房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知申请人。”

可见依据原《房屋登记办法》规定,采用该方式申请异议登记,是可以起到阻止登记程序进展的目的。然而现今系不动产统一登记时代,《房屋登记办法》虽未明确废止,但应首先适用《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》

其《实施细则》中第八十四条规定:“异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”

此项规定与房屋登记办法规定有不同之处,然而其并未限制已经提交的登记申请尚未登簿时可以申请异议登记,故而《房屋登记办法》第七十八第二款仍有部分条款具有适用空间,且异议登记系针对登记簿记载错误提请的登记申请,在登记簿记载尚未因登簿而予以修改之前,理应皆为异议登记提请的期间。

且在登记尚未因登簿而完成之前,登记簿之潜在异议登记记载皆应成为买受人知悉的范畴,此登簿时点应为买受人善意的判断时点。故而此时,登记机构应通知申请人并告知第三人提请异议登记的情形,并询问其是否申请继续办理。

然而此处存在一个问题便是,登记机构应向双方申请人告知还是仅向买受人一方告知。若此处为向双方申请人告知,那么自然一方申请人在登记机构询问是否继续办理时便可以通过拒绝的形式实现阻止登记程序进展的目的。

而在此条款并未明确需告知单方申请人的前提下,告知双方申请人的操作应属于中规中矩的操作,故而在实务中,通过夫妻另一方提出异议的形式是具有实现阻止登记程序进展的可能性的。

然而此操作系非常规操作,作为出卖一方的申请人,若想解决合同纠纷,应采用同买受人协商或者提请诉讼要求对方履行债务的手段,在登记申请已经登簿的情形下,可通过诉讼保全的形式防止买受人再行转让。

然而这些均系嗣后的救济,最经济的方式仍系对合同条款的精致设计,如此方为最佳的规避风险方式,而在登记已然提出申请,意欲通过阻止登记程序实现登记程序的中止或者终止,只有在双方协议一致的前提之下方能予以适用。


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