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“询问房屋共有人”职责的理论分析与实务探讨

发布时间:2018/10/9 9:00:02 浏览次数:58 来源:海西房联


作者单位:宿迁市不动产登记交易中心

 

全文共2186字,阅读大约需要4分钟。


引言

 

 

《物权法》十二条规定,登记机构应当“就相关登记事项询问申请人”。依法履行询问职责成为登记程序合法的重要条件之一。实务操作中,不同登记机构对询问的内容、形式和询问结果的处理方式不尽相同,甚至有登记机构对申请登记房屋是否存在共有人的询问演变成对申请人婚姻关系的审核,造成在一个登记法律体系下出现多个实务版本的局面,让申请人无所适从。

 

问题的提出

 

 

 

对“询问是否存在共有人”职责的误读导致变相审核申请人婚姻状况,不仅加重申请负担,降低登记效率,也将登记机构陷入困境。以自然人购置新建商品房申请办证为例,尽管购房合同和契税发票均指向房屋权利人为一人,但考虑可能存在的 “隐性共有人”,一旦购房人对房屋做出不存在共有人的回答,登记机构即要求购房人提供未(再)婚具结声明书、结(离)婚证、丧偶证明、夫(妻)另外一方放弃房屋所有权的约定等材料,以进一步佐证询问结果。2015年8月27日《民政部关于进一步规范(无)婚姻登记记录证明相关工作的通知》(民函〔2015〕)发布以后,各地民政部门纷纷表示,除部分涉外公证事项外均不再出具(无)婚姻记录证明;各地公安部门也频频在网上“怼“乱开证明的现象,缩小证明开具范围。申请人面临的,不是因开具相关证明多费周折,就是为签订夫妻财产约定难于启齿,申请人负担加重,登记效率降低,登记机构也不免遭到质疑和投诉。造成以上多方尴尬的情形,与其将之归结为不动产登记法律体系的不明确、不完善或地方法院强加给登记机构的责难,不如说是登记机构对“就相关事项询问申请人”在认识和理解上存在误区。

有关询问职责的几个基本论点

 

“询问申请人”是法定职责

《物权法》十二条规定,登记机构应当“就相关登记事项询问申请人”。原《房屋登记办法》十八条规定,“房屋登记机构应当查验申请登记资料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人”。由此可见,对申请人就登记相关内容进行询问是法律赋予登记机构的职责。

询问的内容和形式应当符合规范

《不动产登记操作规范》(下称《操作规范》)明确,不动产登记工作人员就不同申请事项询问申请人以下内容:一是申请登记事项是否申请人真实意思表示,二是申请登记的不动产是否存在共有人,三是存在异议登记的,申请人是否知悉存在异议登记的情况,四是不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。这里有两点需要注意:第一点,由《操作规范》可知,对询问内容所做的操作仅仅止于“询问”并“记录询问结果”及查验“申请内容与询问记录是否一致”,而不必要求申请人对询问结果进行举证;第二点,只有在与申请登记事项或提交申请资料有关时,申请人婚姻状况才是登记机构应当询问的内容,否则,申请人婚姻状况不属于登记机构依法应当询问的内容。 

询问只起到辅助审核作用

《物权法》赋予登记机构在查验登记资料过程中就存在的疑问对申请人加以询问的权限,申请人需确认其提交的登记资料及申请登记事项等系其真实意思表示,就登记机构提出有关登记事项或登记资料的疑问做出回答。询问申请人主要起到辅助审核作用,而非由“询问”凭空生出登记资料不存在的内容来。登记机构应当核对关于“房屋是否存在共有人”的询问结果是否与其提交登记基础文件一致,而非求证询问结果的真实性。事实上,若申请人蓄意隐瞒,除了法院,任何单位和个人都无法确保询问结果和真实权利状态一致。

询问记录不能突破登记基础资料决定物权属性

众所周知,登记的基础文件是物权确立的依据,询问是辅助审查手段,申请人婚姻状况不是依法必须询问的内容,关于房屋是否共有的询问结果应当与申请人提交登记资料一致,一旦出现不一致,不能仅凭借询问结果登记共有状况。登记机构企图通过审查婚姻关系以求证关于共有情况的询问结果与实际权利状况一致而忽略登记的基础文件对物权确立的决定性作用,这种舍本逐末的做法一方面逾越了本身审查能力范围,另一方面又疏漏了对登记资料与申请登记事项一致性的审查,最终只会为“揪”出“隐性共有人”陷入自相矛盾的境地,偏离了登记工作的本质。   

有关共有情况的询问结果与提交

登记资料不一致时的解决思路

 

 

 

 

典型案例

同样以购置新建商品房申请办证为例,购房合同和契税发票均指向房屋权利人为一人,所有登记资料都显示无共有人参与购房活动,若申请人提出房屋存在共有人,并要求将共有人姓名和共有状况记载于登记簿,登记机构该如何登记?

解决思路

登记机构最重要的审查义务是对登记资料、申请事项和申请主体一致性的审查。申请人提交登记资料显示无共有人,申请人接受询问时却表示房屋存在共有人(不论是基于何种关系的共有),如受理人员直接依据询问结果将房屋登记为共有,则存在明显的对登记一致性审查的疏漏。这种情况下,表面上申请人提出的是一个诉求,但实务操作通过两个业务类型实现结果较为妥当。即:先依据购房合同、契税完税凭证等资料登记在一人名下,再申请部分权属转移,登记为共有。另外,依据《物权法》第二十条,抵押权预告登记的效力在于限制抵押人处分不动产,这种处分,不应排除对份额的处分。如申请登记房屋存在抵押预告登记,应考虑抵押预告登记权利人意见。


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